Нужно ли платить налог и подавать декларацию при продаже гаража за ту же сумму, если владел менее трёх лет?

Какой минимальный срок владения применяется к гаражу и истёк ли он

Гараж относится к «иному недвижимому имуществу» (не жилой дом, квартира, комната, садовый дом или земельный участок). Основание его приобретения — договор купли-продажи, то есть ни одно из исключений, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента), не применяется. Поэтому действует общий минимальный срок.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Это и есть норма-первоисточник пятилетнего срока для объектов, приобретённых возмездно (по договору купли-продажи). Для гаража 3-летний срок из п. 3 ст. 217.1 НК РФ не применяется, поскольку купля-продажа не входит в перечень оснований, дающих право на сокращённый срок.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой момент для ваших фактов: срок владения исчисляется не от даты договора купли-продажи или расписки (конец 2018 года), а от даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Это прямо следует из ст. 551 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

На практике именно дата регистрации в ЕГРН, а не дата подписания договора или передачи денег, является моментом возникновения права собственности, с которого отсчитывается минимальный срок владения для целей ст. 217.1 НК РФ.

Вывод: если право собственности зарегистрировано в 2018 году, то к любому моменту 2024 года гараж находится в собственности более 5 лет, минимальный срок владения истёк, и доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ — ни налога, ни обязанности подавать декларацию. Если же регистрация состоялась позже (2019–2021 и далее) и к дате продажи 5 лет не прошло — применяется ветка в следующем блоке.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и сроки

Статья 228 НК РФ определяет, кто обязан самостоятельно декларировать доход от продажи имущества.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Это правило прямо исключает из числа обязанных лиц продавца, чей доход от продажи не подлежит налогообложению по п. 17.1 ст. 217 НК РФ (то есть при истечении минимального срока владения). В вашем случае — если 5 лет с даты регистрации права прошли — доход освобождён, поэтому вы не относитесь к категории лиц, обязанных подавать декларацию.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Лицам, на которых обязанность подавать декларацию не возложена, но которые хотят подать её добровольно, это право даёт п. 2 ст. 229 НК РФ.

Если же минимальный срок владения не истёк (гараж в собственности менее 5 лет), то вы обязаны подать 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если итоговая сумма налога равна нулю за счёт вычета расходов на покупку: обязанность декларировать доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, не исчезает от того, что налог к уплате нулевой.

Сроки уплаты самого налога (если он возникнет):

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод: при истечении 5-летнего срока владения декларацию подавать не нужно; при его неистечении — декларация подаётся до 30 апреля следующего года, а налог (если будет начислен) уплачивается до 15 июля того же года.

Возникает ли налог, если цена продажи равна цене покупки (250 000 руб.)

Если минимальный срок владения не истёк, вы вправе уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение гаража.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

При цене покупки 250 000 руб. и продаже за те же 250 000 руб. облагаемый доход по этой норме полностью «обнуляется» расходами — налоговая база равна нулю, налог к уплате не возникает. Договор купли-продажи и расписка о передаче денег являются документами, подтверждающими понесённые расходы.

Дополнительная «страховка» — фиксированный вычет в 250 000 руб. по иному недвижимому имуществу:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей
— абз. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ (размер вычета по иному недвижимому имуществу)

Даже если бы расходы не были подтверждены, доход в 250 000 руб. полностью покрывается фиксированным вычетом в том же размере.

Однако есть ограничение, которое может увеличить налогооблагаемый доход независимо от цены сделки:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

То есть если кадастровая стоимость гаража, умноженная на 0,7, окажется выше 250 000 руб. (фактически — если кадастровая стоимость превышает примерно 357 000 руб.), то для целей налога доход будет принят равным кадастровой стоимости × 0,7, и с разницы между этой суммой и расходами (250 000 руб.) придётся заплатить 13 %. При действующей ставке (ст. 224 НК РФ) для большинства продавцов-резидентов это 13 % с суммы превышения.

Вывод: при истёкшем 5-летнем сроке налога нет независимо от цены. При неистёкшем сроке — налога нет, если 0,7 × кадастровая стоимость не превышает 250 000 руб.; в противном случае налог 13 % начисляется на разницу между 0,7 × кадастровой стоимостью и подтверждёнными расходами (250 000 руб.).

Риски при неисполнении обязанностей (штрафы и пени)

Ответственность наступает только в той ветке, где минимальный срок владения не истёк и доход подлежит налогообложению. Если гараж в собственности более 5 лет — декларация не требуется, дохода, подлежащего налогообложению, нет, и основания для штрафов отсутствуют.

За непредставление декларации при наличии обязанности её подать:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Штраф в 5 % от суммы налога, подлежащей уплате по декларации, за каждый месяц просрочки (минимум 1000 руб., максимум 30 %). Важно: если налог к уплате по декларации нулевой, штраф составит минимальные 1000 руб.

За неуплату (неполную уплату) налога:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

А за просрочку уплаты налога начисляется пеня.

Вывод: в сценарии «срок владения истёк» штрафных рисков нет. В сценарии «срок не истёк» при неподаче декларации — штраф по ст. 119 (минимум 1000 руб.), при неуплате налога — штраф 20 % (40 % при умысле) по ст. 122 и пени по ст. 75 НК РФ.

Дополнительно: при продаже гаража физическим лицом, не использующим его в предпринимательской деятельности, обязанности по НДС не возникает — плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели, а физическое лицо, продающее личный гараж, таковым не является (ст. 143 НК РФ). Если же гараж использовался в предпринимательской деятельности (сдача в аренду как ИП и т.п.), налоговые последствия меняются — проконсультируйтесь отдельно.

Гражданско-правовая форма сделки продажи гаража

Для действительности продажи гаража договор должен быть составлен в письменной форме единым документом.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— п. 1 ст. 550 ГК РФ

А переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации — именно с этой даты у нового покупателя начинается отсчёт его собственного минимального срока владения.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: при продаже гаража следует заключить письменный договор (единый документ, подписанный обеими сторонами) и зарегистрировать переход права собственности на покупателя в Росреестре. Дата этой регистрации, а не дата договора или расписки, юридически фиксирует переход права и определяет точку отсчёта сроков владения для целей НДФЛ.