Можно ли оформить разрешение на покупку квартиры электронно, если муж в командировке: примут ли фото паспортов и нужно ли личное присутствие

Нужно ли вообще согласие мужа при ПОКУПКЕ квартиры на имя одного супруга

Ключевой момент в вашей ситуации: вы приобретаете квартиру, а не распоряжаетесь уже имеющейся. Нотариально удостоверенное согласие супруга требуется именно для сделок по распоряжению имуществом.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Из текста нормы видно, что обязательное нотариальное согласие нужно для сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации (продажа, мена, дарение, залог квартиры). Покупка (возмездное приобретение) квартиры не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов — на момент покупки у супругов ещё нет общего имущества в виде этой квартиры, которым можно было бы «распорядиться».

Однако важна вторая развилка — что происходит с купленной квартирой и за чей счёт она покупается:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Если квартира приобретается на общие (нажитые в браке) средства — она становится совместной собственностью супругов автоматически, даже если оформлена только на вас (по п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом являются «приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи … независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено»). В этом случае муж и так получит право на половину, и для самой покупки его согласие по закону не требуется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 256 ГК РФ

Если квартира покупается на ваши личные средства (добрачные, полученные в дар или по наследству) — она будет только вашей, и согласие мужа тем более не требуется.

Вывод: Закон не требует от вас получать никакое согласие (в том числе нотариальное) мужа именно для покупки квартиры на своё имя — ни «разрешения», ни личного присутствия мужа для самой сделки купли-продажи не нужно. Его личное участие не требуется как покупателю, потому что «покупающая сторона» — только вы. Требование «разрешения на покупку» со стороны банка, застройщика, агента или нотариуса не основано на п. 3 ст. 35 СК РФ, который касается отчуждения.

Примут ли фото паспортов вместо нотариального присутствия

Фотографии (сканы) паспортов не могут заменить ни нотариальное удостоверение документа, ни личное установление личности нотариусом. Это прямо следует из правил установления личности:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус устанавливает личность обратившегося лично, по паспорту или иному документу, «исключающему любые сомнения относительно личности». Присланная по телефону/мессенджеру фотография паспорта не является предъявлением документа — нотариус не видит оригинал и не может удостовериться, что перед ним (или что документ принадлежит) именно этот человек.

Единственное исключение, когда нотариус может установить личность без документа — через ЕСИА/единую биометрическую систему:

Нотариус вправе установить личность гражданина, его представителя или представителя юридического лица при отсутствии документа, удостоверяющего личность гражданина, или при наличии сомнений относительно личности гражданина, предъявившего документ, удостоверяющий его личность, посредством государственной информационной системы "Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных" (далее - единая биометрическая система) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2022 года № 572-ФЗ "Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Порядок установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица посредством единой биометрической системы определяется федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий.
— ч. 5, 6 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Но и в этом случае личность устанавливается через официальную госсистему с биометрией, а вовсе не по фотографии паспорта в переписке. А удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе прямо запрещено в отношении документов, удостоверяющих личность:

Не допускается удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе в отношении сделок, заключенных в простой письменной форме, а также документов, удостоверяющих личность.
— ч. 2 ст. 103.8 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть «заверить по фото», что паспорт мужа настоящий и принадлежит ему, нотариус не вправе — такое действие запрещено законом, а при попытке его совершить нотариус обязан отказать:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: Схема «муж вышлет фото паспорта, вы добавите своё фото, и на этом основании всё оформят» — незаконна и не будет принята: фотографии паспортов не заменяют ни оригиналы документов, ни личное присутствие при нотариальном действии, ни установление личности.

Как оформить документ от мужа БЕЗ его личного приезда к месту сделки

Личного приезда мужа именно к вам не требуется, но сам документ он должен подписать лично у нотариуса в любом месте своего нахождения. Нотариальные действия совершаются любым нотариусом на всей территории РФ:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Это значит: муж, находясь в другом городе (по командировке), может прийти к любому местному нотариусу и лично оформить нужный документ. Далее готовый нотариальный документ передаётся вам. Два основных варианта:

Вариант 1 — нотариальная доверенность. Муж оформляет у своего нотариуса доверенность на ваше имя с правом представлять его интересы при покупке (например, дать согласие, подписать документы, при необходимости выступить стороной по отдельным вопросам сделки). Нотариус удостоверяет её:

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Доверенность, связанная со сделками с недвижимостью, должна быть именно нотариальной:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вариант 2 — нотариальное согласие супруга. Если вам в любом случае нужен конкретный документ «согласие супруга» (например, его требует банк по ипотеке или сторона сделки как гарантию), муж оформляет его у своего нотариуса — это отдельное нотариальное действие, для которого он лично является к нотариусу, предъявляет паспорт (ст. 42 Основ), а нотариус удостоверяет его волеизъявление.

В обоих случаях документ может быть изготовлен нотариусом сразу в электронной форме и подписан квалифицированной электронной подписью нотариуса, после чего передаётся по защищённым каналам:

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме. В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей.
— ст. 44.2 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Такой электронный нотариальный документ равнозначен бумажному и принимается для регистрации в Росреестре.

Вывод: Обойтись без личного присутствия мужа у нотариуса невозможно (установление личности происходит лично), но приехать к вам ему не нужно — он оформляет документ у любого нотариуса в городе командировки, а вам передаётся готовый нотариальный документ (в том числе в электронном виде). Фотография паспорта этот шаг заменить не может.

Электронная регистрация сделки: нужны ли подписи и чьи

Если вы хотите оформить покупку полностью в электронном виде (через Госуслуги, личный кабинет Росреестра или через нотариуса), документы и их электронные образы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью:

1. Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе. 10. Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. 11. В случаях, если в соответствии с законодательством о нотариате заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются нотариусом в орган регистрации прав, такие заявление и документы представляются в форме электронного документа, в том числе электронного образа документа.
   — ч. 9 ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ

То есть скан-образы документов (в том числе если куда-то и подаются копии паспортов) должны быть подписаны УКЭП тех лиц, кто подписал оригинал на бумаге, либо уполномоченных заверять копии; сам комплект — УКЭП заявителя. Простая фотография паспорта без УКЭП регистрационным органом при электронной подаче не принимается.

При этом сам договор продажи недвижимости заключается письменно одним документом, подписанным сторонами:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

А подпись по закону может быть заменена на способ, позволяющий «достоверно определить лицо, выразившее волю» — в электронной среде это квалифицированная подпись:

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Именно квалифицированная электронная подпись признаётся равнозначной собственноручной подписи на бумаге:

1. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.
   — ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 63-ФЗ «Об электронной подписи»

Вывод: Полностью электронная сделка по покупке квартиры технически возможна, но не «по фотографиям паспортов», а на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью сторон (вашей и продавца), а при необходимости — нотариуса. Если УКЭП у сторон нет, сделку проще оформить в обычной бумажной форме.

Если банк/застройщик/сторона всё же требуют согласие мужа, и что делать при отказе

Хотя закон не требует согласия супруга на покупку, конкретные контрагенты (банк при ипотеке, застройщик, продавец, желающий «подстраховаться») могут выдвигать такое требование как условие договора. Это их право — законом оно не запрещено, и добровольное оформление согласия снимает все споры.

Если согласие нужно — муж оформляет его у своего нотариуса лично (см. вопрос 3) и передаёт вам. Нотариальное согласие на покупку — это отдельное нотариальное действие, и тариф за него относительно невелик (удостоверение доверенности/согласия, форма которых не обязательна, — 200 рублей федерального тарифа плюс региональный тариф и плата за правовую и техническую работу):

1. за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 1 ) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 2 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8 3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) 8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
   — п. 6 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Если нотариус или иной орган необоснованно откажется принять документы либо откажет в совершении нотариального действия — такой отказ обжалуется в суд:

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке. Статья 33. Судебный контроль за совершением нотариальных действий Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: При требовании согласия — оформляйте его у нотариуса по месту нахождения мужа (лично, не по фото). При необоснованном отказе в приёме документов или в совершении нотариального действия отказ обжалуется в судебном порядке.

Риск оспаривания и ответственность за подачу чужих документов

Если вопреки сказанному вас всё же подталкивают провести сделку по фотографиям паспортов без реального волеизъявления мужа — это создаёт риск признания документов подложными. Нотариальное удостоверение существует именно для проверки законности и подлинности воли сторон:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 1, 3 ст. 163 ГК РФ

Сделка, совершённая без реально выраженного (надлежаще удостоверенного) волеизъявления лица, оспорима и может быть признана недействительной — в том числе по правилам о недействительности сделки без необходимого согласия (ст. 173.1 ГК РФ, на которую прямо ссылается п. 3 ст. 35 СК РФ):

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если согласие супруга на отчуждение действительно требовалось и оформлено ненадлежащим образом (например, «по фото»), супруг вправе в течение года оспорить сделку в суде. Для покупки это последствие применимо лишь постольку, поскольку кто-то настаивает на «согласии» как обязательном элементе.

Вывод: Оформление документов «по фотографиям паспортов» без реального участия мужа у нотариуса делает документы не имеющими юридической силы и создаёт риск последующего оспаривания. Единственный законный способ получить действующий документ от отсутствующего супруга — его личное обращение к нотариусу по месту нахождения с выдачей вам нотариальной доверенности или нотариального согласия (в том числе в электронной форме).