Можно ли в договоре купли-продажи земельного участка указать в подписях фразу о получении денег и передаче участка вместо отдельной расписки и примут ли такой договор на регистрацию

Допустима ли в договоре формулировка «деньги получил, участок передал» и требуется ли отдельный передаточный акт

Договор продажи земельного участка должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами; никаких требований к тексту подписной части (кроме самих подписей) закон не устанавливает. Значит, дополнительная удостоверительная запись в подписной части не запрещена и не делает договор недействительным — она просто фиксирует факты исполнения.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ

Из этой нормы следует главное для вашей ситуации: договор будет действителен именно потому, что это один документ с подписями обеих сторон. Формулировки в подписной части — «Продавец» с подписью или «Продавец деньги получил, участок передал» с подписью — на действительность не влияют; рискует не «нестандартная» фраза, а отсутствие подписи одной из сторон или составление договора в виде нескольких разрозненных листов без единого подписанного документа.

Отдельно закон требует оформлять передачу недвижимости документом о передаче. Однако это правило диспозитивно: иное может быть предусмотрено договором, а «иным документом о передаче» закон прямо называет не только акт.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Для вас это означает: если в тексте договора прямо написано, что участок передан покупателю при подписании договора и расчёты произведены полностью, — сам договор и выполняет функцию «иного документа о передаче». Именно так «закрывается» передача в вашем варианте. Если же такой записи в договоре не будет, а отдельного акта стороны не подпишут, момент исполнения обязанности продавца передать участок окажется неоформленным, и при споре придётся доказывать факт передачи иными доказательствами.

Вывод: вариант с записью в подписной части вида «Деньги в сумме 780 000 руб. получил полностью, участок передал» приемлем и законен. Более того, по сравнению с «просто Продавец и подпись» он юридически сильнее: он одновременно закрывает и расчёт, и передачу (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Но запись должна быть содержательной (сумма цифрами и прописью, указание на полный расчёт, указание на передачу участка и отсутствие претензий), а не сводиться к общим словам. Отдельный передаточный акт при такой записи в договоре не обязателен, но если хотите максимальной защищённости — составьте его отдельным документом на одном листе.

Достаточно ли фразы в договоре вместо расписки о получении денег

Обязанность выдать расписку в получении исполнения — это право должника (покупателя) потребовать подтверждения, а не обязанность сторон оформлять расчёт исключительно распиской.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части
— п. 2 ст. 408 ГК РФ

Практический смысл этой нормы: покупатель вправе требовать письменного подтверждения оплаты, и продавец не может отказаться его дать. Форма такого подтверждения законом не ограничена — это может быть и отдельная расписка, и условие (запись) в самом договоре, подписанное продавцом. Поскольку в вашем случае продавец подписывает договор, где указано, что деньги получены полностью, — обязательство покупателя по оплате подтверждено письменным доказательством, подписанным кредитором.

Правило о последствиях несоблюдения письменной формы усиливает значение такой записи: при споре нельзя ссылаться на свидетельские показания, но письменные доказательства принимаются.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Для цены 780 000 руб. письменная форма обязательна и без того, поэтому расчёт должен подтверждаться именно письменно — записью в договоре или отдельной распиской. Свидетельские показания («деньги передавались при свидетелях») в подтверждение оплаты суд во внимание не примет, а вот подписанный продавцом договор с фразой о получении денег — примет.

Если оплата почему-то не состоится или продавец впоследствии будет утверждать, что денег не получал, а договор подписан, — бремя доказывания обратного ляжет на него, а покупатель при отсутствии основания удержания денег вправе ставить вопрос об их возврате как неосновательного обогащения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: фразы в договоре о получении денег вместо отдельной расписки достаточно — она выполняет функцию расписки (п. 2 ст. 408 ГК РФ) и одновременно является письменным доказательством (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Расписка всё же предпочтительнее как автономный документ: договор при регистрации сдаётся в Росреестр, и если вы захотите впоследствии получить экземпляр с отметкой, удобнее, когда подтверждение оплаты существует в двух экземплярах — и в договоре, и в расписке на руках у покупателя. Оптимально: и запись в договоре, и расписка на одном листе.

Требования Росреестра к договору и основания приостановления регистрации

Регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверяет их форму и содержание; сама регистрация проводится на основании договора как сделки с недвижимостью.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством
— п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов , если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3 1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 449-ФЗ , от 19.12.2022 № 546-ФЗ ) 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой
— п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ключевые требования к самому договору сформулированы в ст. 21 Закона № 218-ФЗ: документ должен соответствовать законодательству, содержать описание объекта и вид регистрируемого права, иметь надлежащие подписи сторон.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Отсюда — перечень реальных причин приостановки, которые касаются именно вашей ситуации. Приостановка возможна, если форма или содержание документа не соответствуют требованиям закона, либо если договор подписан (удостоверен) неправомочным лицом, либо у продавца нет права распоряжаться участком.

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
— п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости
— п. 1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Обратите внимание: ни в одном из этих оснований нет «нестандартной формулировки в подписной части». Приостановка по п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ наступает из-за действительных дефектов — отсутствие обязательных данных об объекте, отсутствие подписи стороны, отсутствие нотариального согласия супруга, когда оно требуется, отсутствие сведений о праве продавца. Именно на этих пунктах и надо сосредоточиться, а не на словах «деньги получил».

Вывод: запись «деньги получил, участок передал» в подписной части договора приостановку регистрации не влечёт — она не входит в перечень оснований ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Приостановка возможна по другим причинам: неуказание кадастрового номера и иных данных, позволяющих определённо установить участок, отсутствие цены, отсутствие подписи одной из сторон, отсутствие нотариального согласия супруга продавца (если участок приобретён в браке), сомнения в праве продавца распоряжаться участком. Поэтому «упрощать» подписную часть нет необходимости; силы надо вложить в предмет, цену и документы продавца.

Какие условия договора критичны (предмет и цена) — риск «незаключённости» выше, чем риск из-за подписей

Договор без данных, позволяющих определённо установить участок, считается незаключённым — и это как раз то основание, по которому регистрация будет приостановлена или в ней откажут.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ

Для садового участка такие данные — кадастровый номер, адрес (местоположение), площадь, категория земель и вид разрешённого использования, а также указание на расположенные на участке объекты (если они продаются вместе). Скачанный из интернета шаблон часто содержит «пустые» формулировки без кадастрового номера — это и есть главный риск, а не подписная часть.

Цена — второе обязательное условие: без согласованной в письменной форме цены договор также считается незаключённым, и правило о «разумной цене» здесь не применяется.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

780 000 руб. надо указать и в тексте договора, и в записи о расчётах, причём в согласованном виде (цифрами и прописью) — расхождение между ценой в тексте и суммой в подписной части создаст почву для претензий и вопросов у регистратора.

Вывод: перед подачей проверьте, что в договоре есть кадастровый номер, адрес, площадь, категория и вид разрешённого использования участка и цена 780 000 руб., написанная одинаково во всех местах документа. Если этих данных в скачанном шаблоне нет, договор считается незаключённым (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ) — это несравнимо более серьёзный риск, чем редакция подписей.

Ветка «продавец состоит в браке» — когда регистрация действительно может встать

Если участок приобретён продавцом в браке и является общим имуществом супругов, то совершаемая сделка — это сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; для её заключения закон требует нотариально удостоверенного согласия супруга.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

Пункт 2 той же статьи — это защитная ветка: по общему правилу предполагается согласие супруга, и сделка оспорима только по его иску и только если доказано, что покупатель знал о несогласии. Но п. 3 устанавливает формальное требование к нотариальной форме согласия, а отсутствие такого документа — самостоятельное основание для приостановки: в перечне ст. 26 Закона № 218-ФЗ прямо указано отсутствие подтверждения согласия третьего лица, когда оно необходимо.

Вывод: если продавец состоит в браке и участок — общее имущество, требуйте нотариально удостоверенное согласие супруга и приложите его к заявлению; без него регистрация приостанавливается (п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Если продавец не в браке либо участок получен не в браке (наследство, дар, приватизация до брака) — согласие не нужно, но лучше, чтобы в договоре это было оговорено (например, «продавец в браке не состоит» / «участок не является общим имуществом»). Эта ветка — реальный риск приостановки, в отличие от редакции подписей.

Ветка «покупатель заплатил, а регистрация не состоялась» — что даёт запись о расчёте и передаче

Право собственности на участок переходит к покупателю только после государственной регистрации; до неё исполнение договора (в том числе передача участка) не меняет отношений с третьими лицами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Практический смысл для вас: даже с идеальной записью в договоре «участок передал» покупатель до регистрации не становится собственником, а продавец до регистрации остаётся им и может, например, обременять участок. Зато п. 3 ст. 551 ГК РФ даёт покупателю защиту: при уклонении продавца от регистрации суд по требованию покупателя выносит решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки. Именно поэтому фиксация полного расчёта в договоре/расписке — ваша страховка: она подтверждает, что покупатель свою обязанность исполнил и вправе требовать регистрации и возмещения убытков.

Заявление о регистрации перехода права подаётся сторонами сделки; регистрация проводится после правовой экспертизы документов.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
— ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1

Вывод: при уклонении продавца от регистрации покупатель обращается в суд с иском о государственной регистрации перехода права и о возмещении убытков (п. 3 ст. 551 ГК РФ); до регистрации право собственности не возникает (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Запись в договоре о полном расчёте и передаче участка служит в таком споре основным письменным доказательством исполнения покупателем своих обязанностей — это ещё один аргумент в пользу того, чтобы такую запись сделать, а не ограничиться «Продавец / подпись».

Ограничение наличных расчётов при цене 780 000 руб.

Ограничение предельного размера наличных расчётов в 100 000 руб. по одному договору установлено нормативным актом Банка России и распространяется на наличные расчёты между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в рамках предпринимательской деятельности. На сделки граждан между собой оно не действует: в вашем случае обе стороны — физические лица, приобретение садового участка для личных нужд не относится к предпринимательской деятельности.

Вывод: расчёт наличными в сумме 780 000 руб. между двумя физическими лицами (продавец и покупатель-граждане) законен и никакого лимита наличных расчётов не нарушает — ограничение наличных расчётов касается расчётов с участием юрлиц/ИП, а не рядовых граждан. Указывать в договоре форму расчёта («наличными при подписании») допустимо и полезно для фиксации состоявшегося расчёта. Соответствующий акт Банка России (предельный размер наличных расчётов) в корпусе по реквизитам не найден, поэтому точная ссылка не приводится — вывод опирается на установленный системно принцип действия указанного ограничения только на расчёты юрлиц и ИП.