Проверка договора купли-продажи квартиры в старом доме: риски для продавца, если покупатель знал о необходимости ремонта

Обязательные элементы договора купли-продажи квартиры: форма, предмет, цена, перечень лиц

Договор продажи квартиры — разновидность договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), и к нему предъявляются жёсткие требования, несоблюдение которых влечёт незаключённость или недействительность договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Это значит, что проект, который вам дали лишь в виде фото и который не планируется оформлять как единый документ, подписанный обеими сторонами, юридической силы не получит: до подписания оригинала в надлежащей письменной форме договора нет, а значит, нет и самого обязательства продажи.

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Цена — обязательное условие: если в проекте она не согласована письменно либо размыта (формула, «по договорённости»), договор будет считаться незаключённым. Для вас как продавца это критично, поскольку продажа «по дешевке» должна быть зафиксирована конкретной суммой во избежание спора о цене.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
   — ст. 558 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы следует два вывода, важных именно для вашей ситуации. Первый: если в квартире кто-либо зарегистрирован (прописан) и сохраняет право пользования, договор обязан содержать их перечень с указанием прав — без этого он не будет считаться заключённым, и регистрация приостановится. Второй: договор продажи жилья подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации — поэтому момент «сделка состоялась» надо привязывать именно к регистрации перехода права, а не к подписанию.

Вывод: проверьте в проекте наличие четырёх обязательных блоков в конкретных формулировках: точный предмет (кадастровый номер, адрес, площадь), конкретная цена, перечень лиц с правом пользования (или прямое указание «таких лиц нет»), и требуйте оформления в виде одного документа, подписанного и вами, и матерью как обоими продавцами.

«Задаток» в проекте: главный подводный камень для продавца

«Задаток» — самое опасное слово в договоре для продавца, потому что по закону он несёт зеркальную (и для вас — повышенную) ответственность.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ

Ключевой момент — пункт 3: любая неточность в оформлении переводит задаток в аванс, который просто возвращается и ничего не обеспечивает. Но если задаток оформлен правильно, для продавца наступают последствия ст. 381:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
   — п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ

Для вас как продавца это означает следующее. Если сделку сорвёт покупатель (передумает, не внесёт деньги, откажется регистрировать) — задаток остаётся у вас, это в вашу пользу. Но если сделку сорвёте вы (или регистрация не состоится по обстоятельствам, которые суд сочтёт вашей виной, включая действия второго сособственника — вашей матери) — вы обязаны вернуть двойную сумму задатка, плюс возместить убытки сверх того. При продаже квартиры, находящейся в собственности двух лиц, риск «двойного возврата» с вас как солидарного продавца реален.

Рекомендация для вашей защиты: если в проекте стоит «задаток» — замените его на «аванс» (при отказе любой стороны аванс просто возвращается полностью, без двойной суммы) либо, если покупатель настаивает на задатке, явно пропишите, что он вносится только одним плательщиком, а обязанность по двойному возврату не распространяется на случай, когда неисполнение вызвано обстоятельствами, не зависящими от продавца (включая вину второго сособственника). Без такой оговорки задаток для продавца — реальный финансовый риск.

Два сособственника и супруги: чьи согласия нужны обязательно

Квартира принадлежит вам и матери. От того, в каком виде оформлена ваша общая собственность, зависит состав обязательных согласий.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Если у вас с матерью долевая собственность (у каждого своя доля), то распоряжение осуществляется по соглашению всех участников, а при продаже доли постороннему действует преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). На практике при продаже всей квартиры одним договором, подписанным обоими сособственниками, права третьих сособственников не нарушаются, однако сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если продаётся вся квартира целиком двумя сособственниками, а не отдельные доли, нотариальная форма не обязательна — но при малейшей неясности регистратор вправе её потребовать.

Второй обязательный пласт — согласие супругов. Если вы или ваша мать состоите в браке и квартира (или доля) приобретена в браке на общие средства, то квартиру продавать без нотариального согласия супруга рискованно:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Из этой нормы следует: если ваша доля или доля матери является общим имуществом супругов, то на продажу нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга, иначе тот в течение года вправе оспорить сделку в суде. Для покупателя-профессионала (его мать работает в агентстве) это «заведомо должно было быть известно», что повышает риск оспаривания. Кроме того, если квартира приобретена до брака либо получена в дар/по наследству, она — личное имущество супруга (ст. 36 СК РФ), и согласие не требуется.

Вывод: до подписания установите режим собственности (долевая или совместная, с какими размерами долей) и семейное положение обоих сособственников. Если доля общая с супругом — требуйте нотариальное согласие супруга; если долевая собственность с матерью — убедитесь, что не требуется нотариальное удостоверение (или оформите сделку нотариально заранее, чтобы не слетела регистрация).

Состояние квартиры, дом 1917 года и защита продавца от претензий по качеству

Покупатель заранее уведомлён, что квартира требует ремонта и «под капремонт». Это надо зафиксировать так, чтобы исключить последующие претензии по недостаткам.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
   — п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Ключевая правовая развилка здесь — фраза «если недостатки не были оговорены продавцом». Обратная логика: если недостатки заранее оговорены в договоре (или покупатель о них письменно уведомлён), то прав требовать соразмерного уменьшения цены и устранения недостатков у покупателя не возникает по тем недостаткам, которые оговорены. Поэтому для продавца критично письменно зафиксировать в договоре или приложении конкретное техническое состояние: год постройки дома (1917), необходимость капитального ремонта, состояние стен/коммуникаций, отсутствие гарантий по скрытому техническому состоянию.

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
   — ст. 461 ГК РФ, п. 1

Обратите внимание на два важных следствия. Во-первых, п. 2 ст. 461 запрещает сторонам соглашением исключать ответственность продавца при истребовании квартиры третьим лицом — но это про права третьих лиц (например, претензии наследников, бывших собственников), а не про техническое состояние. Во-вторых, по недостаткам качества гарантийная защита продавца работает только в пределах того, что оговорено письменно.

Рекомендация: включите в договор заверение продавцов (ст. 431.2 ГК) о том, что покупатель осмотрел квартиру, ознакомлен с её техническим состоянием и возрастом дома 1917 года, претензий по видимым недостаткам и по состоянию, требующему капитального ремонта, не имеет, а цена определена с учётом указанного состояния. Это не освободит вас от ответственности за умышленно скрытые существенные недостатки (например, аварийность конструкций, о которой вы знали и умолчали), но существенно сузит поле для последующих претензий «по ремонту».

Порядок расчётов и момент перехода права: как продавцу не остаться без денег и без квартиры

В проекте «прописаны цена, задаток, сроки регистрации, порядок передачи ключей и ответственность», но способ и момент расчётов — самое уязвимое место для продавца при продаже квартиры дистанционно.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Из этой нормы следует: собственность переходит к покупателю только через государственную регистрацию, а до неё исполнение договора (передача квартиры, ключей) не меняет ваших отношений с третьими лицами. Это означает, что передавать ключи и фактически вселять покупателя до регистрации перехода права не следует: до регистрации покупатель не собственник, а вы рискуете тем, что квартира занята, а деньги ещё не получены либо регистрация сорвётся и придётся выселять.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
   — п. 1, 2 ст. 556 ГК РФ

Передача должна оформляться передаточным актом. Обратите внимание на п. 2 этой статьи — казалось бы, он в пользу покупателя: оговорка недостатков в акте не освобождает продавца. Но с учётом того, что вы заранее (в самом договоре) оговорили состояние квартиры, акт с пометкой «принял в состоянии, требующем капитального ремонта, претензий не имею» дополнительно фиксирует осведомлённость покупателя в момент передачи.

Ключевая рекомендация по расчётам: свяжите передачу и получение денег с регистрацией перехода права. Надёжный для продавца механизм — расчёты через аккредитив (ст. 860.7, 860.8 ГК РФ), который раскрывается покупателю (выдаёт деньги вам) только после подтверждения регистрации перехода права собственности, либо через банковскую ячейку с аналогичным условием, либо через счёт эскроу. Если в проекте стоит передача ключей до полной оплаты или расчёты наличными без привязки к регистрации — это надо менять. Порядок действий должен быть: подписание договора → подача на регистрацию → регистрация перехода права → раскрытие аккредитива/выдача денег → подписание передаточного акта и передача ключей.

Вывод: доработайте раздел о расчётах так, чтобы деньги вы гарантированно получили только после (или одновременно с) регистрацией перехода права, а ключи и фактическое вселение происходили после регистрации и полной оплаты.

Заверения об обстоятельствах и ответственность: чем закрыть «размытые формулировки»

Раз проекту «некоторые формулировки кажутся размытыми», для продавца важно, чтобы заверения об обстоятельствах были симметричными и защищали обе стороны, а ответственность была конкретной.

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).
   — п. 1, 3 ст. 431.2 ГК РФ

Для вас как продавца эта норма важна в двух направлениях. С одной стороны, дайте покупателю достоверные заверения о том, что: вы и мать — единственные собственники; объект не заложен, не в аресте, не в споре; нет неузаконенных перепланировок, влекущих снос; нет задолженности, переходящей вместе с квартирой (кроме взносов на капремонт, которые в силу закона переходят к новому собственнику — см. ниже). С другой стороны, получите от покупателя заверение, что он осмотрел объект, ознакомлен с состоянием и возрастом дома, обязуется оплатить в согласованном порядке. Такая взаимность фиксирует добросовестность и снижает риск претензий.

Отдельно — риск самого опасного рода для продавца «по дешёвой цене»: последующее оспаривание сделки. Если цена существенно ниже рыночной именно потому, что квартира «под капремонт», зафиксируйте это обстоятельство в договоре письменно. Иначе при возможном банкротстве продавца или оспаривании со стороны кредиторов сделка может квалифицироваться как подозрительная (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), и обоснование цены состоянием объекта — ваша главная защита.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Эта норма даёт инструмент на случай, если покупатель задержит платёж или будет неправомерно удерживать причитающиеся вам деньги — вы вправе требовать проценты по ключевой ставке. Пропишите в договоре конкретную неустойку/пеню за просрочку оплаты — это надёжнее, чем полагаться на общую норму ст. 395 ГК.

Вывод: замените «размытые» формулировки на конкретные заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) с обеих сторон, мотивируйте цену техническим состоянием объекта, и пропишите конкретную неустойку за просрочку оплаты вместо отсылки к общим правилам.

Взносы на капремонт и коммунальные долги: что переходит к покупателю

Дом 1917 года почти наверняка включён в региональную программу капитального ремонта, и это создаёт для вас отдельный денежный вопрос.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Эта норма означает: обязанность платить взносы на капремонт лежит на собственнике помещения. При переходе права собственности на квартиру к покупателю в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ переходит и задолженность прежнего собственника по взносам на капитальный ремонт (в отличие, например, от долгов за коммунальные услуги, которые не «переходят» автоматически, а остаются на прежнем собственнике, если иное не оговорено). Поэтому, во-первых, проверьте наличие задолженности по взносам на капремонт по вашему лицевому счёту в Фонде капремонта региона; во-вторых, прямо пропишите в договоре, что на момент передачи задолженность по взносам на капремонт погашена либо — что покупатель принимает её на себя в счёт уменьшения покупной цены. Без такого условия покупатель может после сделки предъявить вам регрессные требования.

Аналогично урегулируйте долги за коммунальные услуги (содержание жилья, отопление, вода, газ): они не переходят к покупателю автоматически, и управляющая организация вправе требовать погашения с вас как с прежнего собственника, поэтому в договоре зафиксируйте, кто оплачивает задолженность по состоянию на дату передачи, с указанием конкретной даты и порядка сверки показаний счётчиков.

Вывод: до сделки запросите справку о задолженности по взносам на капремонт и по коммунальным платежам; в договоре явно распределите эти долги (капремонт переходит к покупателю в силу закона — оформите это письменно; коммунальные долги — оговорите, кто гасит).

Налоговые последствия продажи для продавцов

Продажа квартиры порождает у вас и матери обязанности по НДФЛ, которые зависят от срока владения.

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения, который по общему правилу составляет пять лет, а для отдельных случаев (в частности, если это единственное жильё, либо получено в дар/наследство от близкого родственника, по приватизации и др.) — три года (п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку дом 1917 года и квартира, скорее всего, находятся у вас и матери давно (получены в порядке наследования или приватизации от близких), срок владения, как правило, превышает минимальный и налог не возникает — но это надо подтвердить.

Важный момент: далее действуют правила имущественного вычета. Если минимальный срок не истёк, каждый из продавцов (вы и мать, пропорционально своим долям) вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. либо на сумму фактически понесённых расходов на приобретение (подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), и уплатить НДФЛ по ставке 13% (15% свыше установленного порога) с суммы превышения. Также обратите внимание: если цена продажи «по дешёвке» существенно (более чем на 30%) ниже кадастровой стоимости объекта, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ) — это надо держать в уме при занижении цены.

Вывод: уточните дату и основание возникновения права собственности у вас и матери; при владении более 5 лет (или 3 лет при единственном жилье/наследстве от близких) декларация и налог не требуются; в ином случае каждый подаёт 3-НДФЛ и применяет вычет.

Специфические риски дома 1917 года: аварийность, перепланировка, объект культурного наследия

Возраст здания (1917 год) порождает риски, которые нужно проверить до сделки и отразить в договоре, поскольку они могут «всплыть» после продажи и обернуться претензиями покупателя или невозможностью регистрации.

Аварийность и расселение. Если дом признан аварийным и подлежащим сносу/реконструкции, собственник при изъятии помещения получает возмещение либо другое жильё по правилам ст. 32 ЖК РФ. Для вас как продавца это риск двоякий: с одной стороны, если дом уже включён в программу расселения, продажа «по дешёвке» может быть оспорена или повлечь претензии покупателя, если тот не был об этом письменно уведомлён; с другой — продавец обязан сообщить о любых существенных обстоятельствах, влияющих на пользование. Запросите в администрации/через ЕИСЖС информацию о статусе дома и письменно зафиксируйте её в договоре или акте.

Перепланировка. Дом 1917 года с «толстыми стенами» — классический объект с историческими самовольными изменениями. Если в квартире была перепланировка/переустройство без согласования (ч. 1, 2 ст. 26, ст. 29 ЖК РФ), орган жилищного надзора может обязать привести помещение в прежнее состояние, а регистрация перехода права возможна с обременением. Проверьте соответствие фактической планировки техническому паспорту/плану ЕГРН и зафиксируйте в договоре отсутствие неузаконенных перепланировок (либо согласуйте с покупателем их наличие — тогда он принимает риски осознанно).

Объект культурного наследия (ОКН). Для дома 1917 года проверьте (через ЕГРН или реестр ОКН), не является ли здание выявленным объектом культурного наследия. Если да — на собственника распространяются охранные обязательства, ограничения по перестройке и реконструкции (это прямо касается вашей фразы «можно делать что хочешь»), что существенно влияет на ценность объекта и подлежит раскрытию покупателю. Сокрытие статуса ОКН — риск последующих претензий.

Вывод: перед продажей проверьте три факта — статус аварийности дома, наличие (не)узаконенной перепланировки в квартире, и наличие статуса объекта культурного наследия; все три обстоятельства письменно отразите в договоре или уведомлении покупателю, иначе рискуете «задней» претензией после сделки.

Роль агента-родственника покупателя и порядок действий при отказе регистрировать

Договор составила мать покупателя, работающая в агентстве недвижимости. Это важный факт с точки зрения баланса интересов и распределения риска.

Мать покупателя, составляя договор, фактически действует в интересах покупателя — её родственника. Это не делает договор недействительным сам по себе, но означает, что в проекте могут быть заложены формулировки, выгодные покупателю и нагружающие продавца (например, задаток с двойной ответственностью, передача ключей до оплаты, «размытая» ответственность). Отсюда ваша позиция: не полагаться на проект, подготовленный стороной контрагента, а проверять каждое условие и настаивать на симметричных, взаимных формулировках.

Отдельно — риск недобросовестного поведения при дистанционной сделке. Возможные «подводные камни», которые надо закрыть в договоре процедурно:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Из этой нормы следует механизм защиты: если покупатель впоследствии начнёт уклоняться от регистрации (например, уже получив ключи или получив выгоду от договора), вы вправе по требованию в суде добиться государственной регистрации перехода права в судебном порядке и взыскать убытки, вызванные задержкой. Это значит, что даже при недобросовестности покупателя у вас есть судебный инструмент принудительно завершить регистрацию — но только при условии, что все существенные условия договора согласованы письменно (см. выше про форму, предмет, цену).

Порядок действий при отказе регистрировать: (1) письменно (заказным с описью) предложить покупателю явиться для регистрации в согласованный срок; (2) при отказе/игнорировании — иск в районный суд по месту нахождения недвижимости о государственной регистрации перехода права; (3) одновременно — требование о возмещении убытков за задержку и (если покупатель неправомерно удерживает деньги) проценты по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: не полагайтесь на проект стороны-контрагента; проверяйте и делайте формулировки взаимными; на случай уклонения покупателя от регистрации у продавца есть право понудить к регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ) и взыскать убытки за задержку.