Нужно ли согласие второго родителя при покупке квартиры и оформлении её на несовершеннолетнего сына 12 лет, если оба родителя присутствуют на сделке

Нужно ли согласие второго родителя при покупке квартиры на ребёнка 12 лет

Ключевой момент: ребёнку 12 лет, он малолетний, поэтому он сам не является стороной в подписании договора — от его имени действуют законные представители.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Это означает: договор купли-продажи от имени сына подписывает родитель (или оба родителя) как законный представитель. Закона, который требовал бы согласия второго родителя именно на приобретение имущества ребёнку, нет — согласие второго законного представителя требуется иному лицу (например, попечителю) лишь в случаях, прямо названных в законе. Родители действуют от имени ребёнка в силу закона:

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

Требование согласия супруга (п. 2, 3 ст. 35 СК РФ) здесь также не «срабатывает» как обязательное условие, потому что договор подписывает законный представитель ребёнка, а не один из супругов как сторона, распоряжающаяся своим (общим) имуществом. Причём даже если договор подпишет один из родителей, действует презумпция согласия второго:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Следовательно, утверждение риелтора о том, что «всё равно нужно согласие второго родителя», применительно к приобретению квартиры ребёнку не основано на законе. Если вы оба придёте на сделку и подпишете договор как законные представители — вопрос о «согласии» вообще отпадает: каждый из вас выражает волю непосредственно. Самостоятельного «согласия второго родителя» как отдельного документа в этом случае оформлять не требуется.

Вывод: согласие второго родителя при покупке квартиры на малолетнего ребёнка законом не предусмотрено; если на сделку приходят оба родителя и подписывают договор как законные представители, отдельное «согласие» оформлять не нужно.

Нужно ли разрешение органа опеки на саму покупку

Закон связывает обязательное участие органа опеки не с приобретением имущества ребёнку, а исключительно с действиями, уменьшающими его имущество. При покупке квартиры имущество ребёнка только увеличивается.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Оба перечня (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) построены на одном принципе: предварительное разрешение органа опеки требуется на отчуждение, залог, аренду, отказ от прав и «любые другие действия, влекущие уменьшение имущества». Приобретение квартиры на ребёнка к таким действиям не относится — имущество ребёнка не уменьшается, а напротив, возникает новое личное имущество:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Более того, сам закон прямо защищает сделку, совершенную к выгоде подопечного, от расторжения по инициативе органа опеки:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: предварительное разрешение органа опеки на покупку (приобретение) квартиры на малолетнего ребёнка законом не требуется. Разрешение понадобится в будущем — при продаже/дарении/залоге этой квартиры, т.е. при любом её отчуждении.

Режим купленной квартиры и её правовая судьба

Квартира, оформленная на ребёнка, становится личной собственностью ребёнка, а не общей собственностью супругов. Это прямо закреплено:

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Это меняет два важных последствия. Во-первых, квартира не входит в общее имущество супругов и не подлежит разделу при возможном расторжении брака — несмотря на то, что оплачена за счёт общих средств родителей (по общему правилу к общему имуществу относятся вещи, приобретённые «на имя кого из супругов», а здесь собственник — третье лицо, ребёнок):

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Во-вторых, распоряжаться этой квартирой (продать, подарить, заложить) родители смогут только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, поскольку на сделки законных представителей с имуществом ребёнка распространяются правила ст. 37 ГК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

А недвижимость подопечного, по общему правилу, вообще не подлежит отчуждению:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: оформив квартиру на ребёнка, вы передаёте её в личную собственность сына; в общее имущество супругов она не войдёт и разделу не подлежит, а любые будущие сделки по её отчуждению потребуют разрешения органа опеки. Это оборотная сторона такого оформления, о которой стоит помнить заранее.

Развилка: на сделку явился и подписывает договор только один родитель

Если документы со стороны покупателя подписывает только один родитель, второй на сделке не присутствует — положения закона это допускают, поскольку договор от имени малолетнего вправе совершать «их родители» (множественное число не означает, что обязательно все сразу).

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Дополнительное письменное согласие второго родителя потребовалось бы, если бы стороной-покупателем выступал сам несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, который подписывает сделку с согласия законных представителей:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Но ребёнку 12 лет — он сам договор не подписывает, поэтому конструкция «согласие попечителя» здесь не применяется.

Что касается «согласия супруга» по ст. 35 СК РФ: оно требовалось бы, если бы один из супругов распоряжался общим имуществом как стороной сделки. Здесь покупатель — ребёнок, а не супруг. Тем не менее, поскольку квартира оплачивается общими деньгами, на практике Росреестр и продавец могут попросить подстраховаться. Если сделка всё же будет восприниматься как распоряжение общим имуществом, действует прямо противоположная риелтору презумпция — согласие супруга предполагается:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

И только если доказано, что продавец знал о несогласии второго супруга, сделка может быть оспорена по его требованию. В вашей ситуации оба «не против» — поэтому даже этот гипотетический риск отсутствует.

Вывод: личное присутствие обоих родителей не является обязательным требованием закона; достаточно, чтобы договор от имени ребёнка подписал хотя бы один законный представитель. Но поскольку квартира покупается на общие деньги и оба «не против», надёжнее, чтобы договор подписали оба родителя (либо один — с нотариальным согласием второго по образцу ст. 35 СК РФ, если такое условие выдвинет продавец или регистратор).

Развилки по составу сделки: ипотека, маткапитал, нотариальная форма

Если сделка с ипотекой. Здесь у родителей-законных представителей возникает отдельный запрет, меняющий картинку: сам ребёнок не может быть заёмщиком, а родители не вправе заключать кредитный договор от имени подопечного кроме прямо оговорённых случаев и только с разрешения органа опеки:

Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.
— ч. 4 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Поэтому классическая схема «квартира в ипотеку на ребёнка» фактически невозможна в чистом виде: заёмщиком должен выступать родитель (взрослый), а ребёнок — лишь приобретатель права собственности. Это требует согласования с банком и, как правило, разрешения органа опеки.

Если используются средства материнского капитала. Закон предписывает оформить жилое помещение (приобретённое с использованием средств маткапитала) в общую собственность родителей и детей с определением долей — то есть «только на ребёнка» в этом случае закон сделать не позволяет, ребёнок получает лишь долю. Это отдельное нормативное требование, которое нужно учитывать при выборе источника оплаты.

Если договор удостоверяется нотариально по соглашению сторон. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, оформляемой полностью на ребёнка, законом не является обязательным (обязательная нотариальная форма установлена для дарения недвижимости — п. 3 ст. 574 ГК РФ, и для отдельных сделок с долями), но стороны вправе обратиться к нотариусу по соглашению. В этом случае нотариус проверит полномочия законных представителей и легитимность сделки, что само по себе снимает формальные претензии регистратора.

Вывод: при оплате наличными общими средствами без ипотеки и маткапитала дополнительных согласий и разрешений не требуется. Наличие ипотеки или средств маткапитала существенно меняет условия и, как правило, требует разрешения органа опеки или оформления долей на всех членов семьи.

Если Росреестр приостановит регистрацию, требуя «согласие второго родителя»

Основания приостановления регистрации исчерпывающе перечислены в ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, и в них НЕТ такого основания, как «отсутствие согласия второго родителя на приобретение имущества несовершеннолетнему».

Единственное близкое по смыслу основание касается согласия, которое прямо предусмотрено федеральным законом как условие недействительности (ничтожности) сделки:

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поскольку на приобретение квартиры ребёнку закон никакого согласия (ни второго родителя, ни органа опеки) не устанавливает, это основание к вашей сделке неприменимо.

Если регистратор тем не менее приостановит регистрацию по мотиву «не представлены документы» (п. 5 ч. 1 ст. 26), ссылаясь на необходимость согласия второго родителя:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

— такая приостановка не соответствует закону, поскольку федеральный закон не требует такого документа. В этом случае решение регистратора можно оспорить, а при отказе — добиться регистрации через суд:

Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда
— ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: требование согласия второго родителя на регистрацию права ребёнка на купленную квартиру неправомерно; при отказе (а не приостановлении) регистрации по этому мотиву отказ признаётся судом незаконным, и регистрация осуществляется по решению суда без повторной подачи заявления.