Нужно ли согласие мужа собственницы-гражданки Украины на продажу квартиры, если он военнообязанный и не может выехать, и как оформить доверенность через консульство

Требуется ли согласие мужа на продажу (режим имущества супругов)

Квартира куплена сестрой в период брака и записана только на неё. По общему правилу такое имущество является совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя оно оформлено:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Это означает: то, что в реестре (ЕГРН) и в договоре купли-продажи собственником указана только сестра, НЕ делает квартиру её личным имуществом. Поскольку она приобретена в браке за счёт общих доходов, квартира — общее имущество обоих супругов, и муж в силу закона обладает правом на неё.

Для распоряжения такой недвижимостью закон прямо требует нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Возможное возражение «согласие не требуется, потому что квартира оформлена только на сестру» законом опровергается: режим совместной собственности привязан не к записи в реестре, а к факту приобретения в браке. Согласие мужа здесь обязательно, и нотариус, а затем и Росреестр, вправе его требовать.

Единственные основания, когда согласие не нужно, — если квартира является личным имуществом сестры либо режим имущества изменён брачным договором:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Если квартира, например, куплена на средства, принадлежавшие сестре до брака, либо получена ею в дар/наследство, либо супруги заключили брачный договор или соглашение о разделе, установившие иное, — тогда она не входит в общее имущество и согласие мужа не требуется. Но по умолчанию (куплена в браке на общие средства, на имя сестры) — согласие требуется.

Вывод: для продажи (и для любого отчуждения, включая оформление на Тамару) квартиры, купленной в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие мужа собственницы. Отсутствие его имени в реестре и договоре этого требования не снимает.

Каким правом определяется режим имущества, если супруги — граждане Украины

Обе супруги (сестра и её муж) — граждане Украины, поэтому необходимо установить, какое право определяет режим их имущества:

Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.
— п. 1 ст. 161 СК РФ

Поскольку квартира находится в России и (по сведениям из вопроса) супруги, по-видимому, постоянно проживали в России либо здесь имели последнее совместное место жительства, режим их имущества определяется российским правом (ст. 34–36 СК РФ). Вещное право в отношении российской недвижимости дополнительно подчинено российскому праву по месту нахождения вещи:

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— п. 1 ст. 1205 ГК РФ

А требования к форме сделки с недвижимостью в российском реестре также подчинены российскому праву:

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Практический вывод: правила о совместной собственности супругов и о необходимости нотариального согласия (ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ) применяются к квартире сестры и её мужа, несмотря на то что оба — граждане Украины. Если же супруги имеют постоянное совместное место жительства за пределами России (например, в Украине) — режим их имущества будет определяться законодательством Украины, и тогда вопрос о согласии мужа должен анализироваться по украинскому семейному праву; этот факт необходимо уточнить.

Как оформить согласие мужа, который не может выехать

Муж собственницы военнообязанный и выехать не может. Закон даёт два пути — в зависимости от того, где он фактически находится.

Путь 1 — если он сейчас на территории РФ (в т.ч. военнослужащий/мобилизованный, в воинской части). К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности военнослужащих, удостоверенные командованием части:

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
— п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Однако это норма о доверенностях. Для согласия супруга на сделку с недвижимостью (п. 3 ст. 35 СК РФ) прямого приравнивания удостоверения командиром части законом так же явно не закреплено. Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 № 36-П прямо рассматривало вопрос о том, возможно ли удостоверение согласия супруга должностным лицом воинской части, где отсутствуют нотариусы, — и исходило из того, что в обычном порядке согласие удостоверяется нотариусом. Поэтому, если муж находится в обычном населённом пункте РФ (не в отдалённой местности без нотариуса), самый надёжный маршрут — нотариальное удостоверение согласия любым нотариусом РФ:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

При необходимости нотариус может выехать к месту нахождения мужа (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ на сделку недвижимости не распространяется, но выездное удостоверение согласия супруга нотариусом по месту нахождения — обычная нотариальная практика). Присутствие мужа у нотариуса обязательно, так как нотариус обязан установить личность и проверить волеизъявление:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Вот почему нотариус «без него заверять не хочет»: он не вправе удостоверить согласие по доверенности или по переданной бумаге.

Путь 2 — если муж находится за границей. Тогда согласие удостоверяется у российского консульского должностного лица (если речь о российском консульстве) либо у иностранного нотариуса с последующей легализацией/апостилем. Консульские должностные лица вправе удостоверять сделки (кроме договоров об отчуждении российской недвижимости), и согласие супруга — это не договор об отчуждении, поэтому оно может быть удостоверено в консульстве:

консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— п. 2 Инструкции, утв. Приказом МИД России и Минюста России № 20795/209

Документы иностранного происхождения (например, свидетельство о браке, если оно выдано украинским органом) должны быть легализованы или апостилированы и переведены:

Документы, выданные компетентными органами иностранных государств и необходимые для совершения нотариального действия, за исключением документов, удостоверяющих личность, должны быть в установленном законодательством Российской Федерации порядке легализованы и переведены на русский язык, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.
— п. 11 Инструкции, утв. Приказом МИД России и Минюста России № 20795/209

Документы, выданные компетентными органами иностранных государств в удостоверение актов гражданского состояния, совершенных вне пределов территории Российской Федерации по законам соответствующих иностранных государств в отношении граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, признаются действительными в Российской Федерации при наличии их легализации, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.
— п. 1 ст. 13 ФЗ «Об актах гражданского состояния»

Вывод: согласие мужа оформить можно, но удостоверить его дистанционно «простым письмом» нельзя. Если муж в РФ — согласие удостоверяет нотариус (в т.ч. с выездом к нему); если он военнослужащий в отдалённой местности без нотариуса — возможен вопрос об удостоверении командованием части (с опорой на позицию КС РФ № 36-П, но на практике к отчуждению недвижимости регистраторы относятся строго); если он за границей — согласие удостоверяется в консульстве РФ или у местного нотариуса с апостилем/легализацией и переводом.

Как оформить доверенность от сестры-гражданки Украины, находящейся за границей

Сестра собирается оформить на Тамару доверенность в консульстве. Доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу заявления о регистрации прав должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Консульское должностное лицо РФ вправе удостоверить такую доверенность — ограничение касается только договоров об отчуждении недвижимости, но доверенность под это ограничение не подпадает:

консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— п. 2 Инструкции, утв. Приказом МИД России и Минюста России № 20795/209

Важное уточнение: если сестра — гражданка Украины и обращается в российское консульство, оно удостоверит доверенность именно как нотариальный орган РФ. Альтернатива — оформление доверенности у украинского (иностранного) нотариуса: такая доверенность действительна в РФ, но иностранная форма сделки оценивается по правилам ст. 1209 ГК РФ:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— абз. 1 п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Для доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, потребуется легализация или апостиль (Украина — участник Гаагской конвенции 1961 г., применяется апостиль) и нотариально заверенный перевод на русский язык.

Далее по доверенности Тамара сможет подать документы в Росреестр — представитель физического лица действует по нотариальной доверенности:

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
— ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: доверенность от сестры оформляется либо в российском консульстве (действует в РФ без легализации), либо у иностранного нотариуса с апостилем и переводом. Форма доверенности подчинена российскому праву как форме сделки с российской недвижимостью.

Можно ли Тамаре самой купить квартиру у сестры по её доверенности (запрет сделки с самим собой)

Планируемая конструкция «сестра выдаёт Тамаре доверенность, а Тамара переоформляет квартиру на себя» напрямую упирается в запрет представителю совершать сделку в отношении себя лично:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Поскольку Тамара, действуя по доверенности сестры, одновременно выступала бы и представителем продавца, и покупателем (в свою пользу), такая сделка подпадает под запрет абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ. Она оспорима и может быть признана судом недействительной по иску представляемого (сестры), причём нарушение интересов представляемого предполагается.

Практические пути обойти запрет:

1. сестра заключает договор купли-продажи/дарения лично (приехав или через сделку, удостоверяемую консулом, если недвижимость можно оформить по удостоверенному консулом договору), а Тамара выступает только покупателем без доверенности от сестры;
2. сестра выдаёт доверенность НЕ на Тамару, а на третье, не заинтересованное лицо (например, риелтора или иного представителя), которое и совершит сделку от имени сестры;
3. если Тамара всё же действует по доверенности сестры в собственную пользу — потребуется прямое согласие сестры и отсутствие нарушения её интересов, но риск оспаривания сделки сохраняется.

Вывод: «переоформить на себя по доверенности сестры» в чистом виде — рискованно и оспоримо по п. 3 ст. 182 ГК РФ. Надёжнее оформить это как обычную двустороннюю сделку (сестра лично или через незаинтересованного представителя — продавец, Тамара — покупатель), а не как действие Тамары одновременно за обе стороны.

Последствия отсутствия согласия супруга и риски для Тамары

Если квартиру продать без нотариального согласия мужа, последствия следующие. Общее правило — презумпция согласия второго супруга:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Но для сделок с недвижимостью эта презумпция не спасает: по п. 3 ст. 35 СК РФ требуется именно нотариальное согласие, а при его отсутствии супруг вправе оспорить сделку по правилам ст. 173.1 ГК РФ:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Это означает: муж, чьё нотариальное согласие не получено, вправе в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, требовать в суде признания её недействительной. При этом сделка оспаривается по правилам ст. 173.1 ГК РФ (отсутствие необходимого в силу закона согласия третьего лица), и если суд установит, что Тамара (как другая сторона) знала или должна была знать об отсутствии согласия, — сделка будет признана недействительной с двусторонней реституцией: квартира возвращается, Тамара получает обратно уплаченное.

Практические последствия для Тамары: если она планирует продать квартиру дальше, любая оспоримость «первого» звена (переоформления на неё) ставит под угрозу и последующую продажу третьему лицу: признание недействительным первоначального перехода влечёт порок права у последующих приобретателей (вопрос добросовестности — ст. 302 ГК РФ). Поэтому нотариальное согласие мужа — обязательный элемент «чистоты» всей цепочки сделок.

Вывод: без нотариально удостоверенного согласия мужа сделку по отчуждению квартиры регистрировать нельзя, а если она будет совершена — муж вправе оспорить её в суде в течение года по правилам ст. 173.1 ГК РФ, что аннулирует и все последующие продажи. Согласие необходимо получить до сделки.

Налоговые последствия переоформления и последующей продажи

Ключевая развилка — какой способ передать квартиру выбрала сестра, от этого зависят налоги.

Если дарение (безвозмездно сестре→Тамаре). Дарение между сёстрами (не близкие родственники по ст. 217 НК РФ) означает: одаряемая Тамара получает доход в виде стоимости квартиры и обязана уплатить НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) с кадастровой/рыночной стоимости. Сестра-даритель налог не платит. Далее при продаже Тамарой квартиры срок минимального владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с момента регистрации права на имя Тамары (дарение обнуляет срок владения).

Если купля-продажа (возмездно сестре→Тамаре). Сестра (продавец) получает доход. Если квартира была в её собственности более минимального предельного срока (3 или 5 лет — в зависимости от оснований приобретения), НДФЛ у неё не возникает. Если меньше — возникает НДФЛ с разницы или (для нерезидента) со стоимости. Кроме того, сестра как гражданка Украины может быть налоговым нерезидентом РФ (ставка 30%, без права на имущественный вычет и на освобождение по сроку владения — льготы по минимальному сроку владения применяются к налоговым резидентам).

Поскольку конечная цель — продать квартиру, важно: если сестра владеет квартирой, например, более 5 лет и является налоговым резидентом, оптимальнее продать квартиру сразу от её имени (по доверенности третьему лицу, а не себе), чем сначала переоформлять на Тамару, — иначе Тамаре придётся «держать» квартиру заново весь срок для освобождения от НДФЛ.

Вывод: налоговую конструкцию нужно выбирать осознанно. Дарение сёстрам облагается НДФЛ у Тамары; купля-продажа облагается у сестры, если не истёк минимальный срок владения и/или если она налоговый нерезидент. Для минимизации налогов часто целесообразнее продажа квартиры напрямую третьему лицу от имени сестры, если срок её владения уже превысил минимальный.