Можно ли по доверенности продать квартиру без присутствия собственника: законность, содержание доверенности и получение денег поверенным

Допустимость полной продажи квартиры по доверенности без личного участия собственника

Закон прямо допускает совершение сделки представителем от имени собственника: такая сделка создаёт права и обязанности именно для представляемого (собственника).

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: если доверенность оформлена правильно и содержит необходимое полномочие, поверенный вправе подписать договор купли-продажи от имени собственника, и последствия сделки возникнут у собственника, а не у представителя. Личное присутствие собственника для заключения договора купли-продажи квартиры законом не требуется.

Но обязательна нотариальная форма доверенности — поскольку она выдаётся и на подачу заявлений о государственной регистрации прав, и на распоряжение зарегистрированным в ЕГРН правом:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально удостоверена. Доверенность в простой письменной форме не даст поверенному полномочий ни на подписание договора с последующей регистрацией, ни на подачу заявления о переходе права — Росреестр её не примет как надлежащее основание полномочий.

Регистрация самого перехода права собственности обязательна, при этом заявление о регистрации может подать представитель по нотариальной доверенности:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: право собственности на квартиру перейдёт к покупателю только после государственной регистрации в ЕГРН, а заявление о такой регистрации вправе подать поверенный. Таким образом, «полностью провести сделку» (подписать договор + подать документы + получить результат регистрации) по нотариальной доверенности — законно и возможно.

Вывод по вопросу: продажа квартиры по нотариальной доверенности без личного присутствия собственника законна и возможна в полном объёме — подписание договора, подача документов и регистрация перехода права осуществляются представителем от имени собственника.

Требования к содержанию доверенности (чтобы сделку не признали совершённой неуполномоченным лицом)

Если в доверенности отсутствует конкретное полномочие на отчуждение именно этого объекта, сделка будет считаться совершённой неуполномоченным лицом со всеми последствиями — она не создаст прав и обязанностей для собственника:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: общая формулировка «представлять интересы по вопросам продажи квартиры» недостаточна. В доверенности должны быть прямо перечислены полномочия на: продажу конкретного объекта (с кадастровым номером/адресом), подписание договора купли-продажи, подачу заявления и документов на государственную регистрацию перехода права, получение денег за проданную квартиру (если это предусмотрено), получение документов после регистрации. Иначе подписанный поверенным договор будет договором самого поверенного (п. 1 ст. 183 ГК РФ), и собственник не станет стороной сделки, а покупатель сможет отказаться от неё.

Срок действия доверенности тоже критичен — доверенность без срока действует лишь год, а без даты совершения ничтожна:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: в доверенности обязательно должна быть дата совершения; если собственник живёт в другом городе и сделка может затянуться, лучше прямо указать срок действия доверенности (например, 1–3 года), иначе она автоматически утратит силу через год, и подписанный после этого договор будет совершён неуполномоченным лицом.

Передоверие допустимо только если прямо разрешено в доверенности, и оформляется нотариально:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 188. Прекращение доверенности 1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
— п. 3 ст. 187 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: если доверенность не содержит права передоверия, поверенный обязан действовать лично и не может перепоручить продажу третьему лицу. Поэтому если собственник допускает возможность передачи полномочий (например, родственник уедет), надо прямо оговорить в доверенности «с правом передоверия», а сам акт передоверия всё равно удостоверяется нотариусом.

Вывод по вопросу: чтобы сделку не развернули, доверенность должна быть нотариально удостоверена, содержать дату совершения и срок действия, а также прямое и полное перечисление полномочий на отчуждение конкретной квартиры (подписание договора, регистрация, получение денег, получение документов) и — при необходимости — оговорку о передоверии.

Может ли поверенный получать деньги за квартиру и передавать их собственнику

Получение денег поверенным допустимо, если это полномочие прямо предусмотрено доверенностью. При этом полученное по сделке поверенный обязан передать доверителю — это прямое требование закона об отношениях поручения (ст. 974 ГК РФ). Если поверенный удержит деньги, он несёт гражданско-правовую ответственность (возврат неосновательного обогащения, проценты по ст. 395 ГК РФ), а при умысле — риск уголовной ответственности за мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Для рассматриваемой ситуации это означает: полномочие «получать денежные средства за проданную квартиру» должно быть прямо прописано в доверенности отдельной строкой. Само по себе наличие полномочия «подписывать договор» не даёт права получать деньги. Практически для защиты обеих сторон расчёт целесообразно вести не наличными в руки поверенному, а через безналичный аккредитив или счёт эскроу, куда покупатель зачисляет деньги и откуда они переводятся на счёт собственника (или сдаются в банковскую ячейку с условием выдачи). Это исключает риск присвоения поверенным крупной суммы.

Вывод по вопросу: получать деньги за квартиру поверенный может, но только если это прямо указано в доверенности; полученное он обязан передать собственнику. Безопаснее предусмотреть безналичный способ расчёта (аккредитив/эскроу) на счёт собственника, а не наличные в руки поверенного.

Ограничения: с кем не должен совпадать поверенный и что проверит покупатель

Есть два прямых ограничения, которые надо учесть, чтобы сделку не оспорили.

Во-первых, запрет на «сделку с самим собой» — представитель не может продать квартиру самому себе или лицу, представителем которого одновременно является:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: поверенный не может быть одновременно покупателем квартиры (купить её на себя по той же доверенности) — такая сделка оспорима, и нарушение интересов собственника предполагается, пока не доказано иное. Если поверенный решает «купить себе квартиру доверителя», это отдельная развилка, требующая либо личного участия собственника, либо отдельного согласия, выраженного надлежащим образом.

Во-вторых, сделка в ущерб интересам представляемого оспорима, если другая сторона знала об ущербе или действовала в сговоре с представителем:

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174 1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: если поверенный продаст квартиру по явно заниженной цене покупателю, который об этом знал, собственник вправе оспорить сделку в суде и потребовать применения последствий недействительности (возврат квартиры). Поэтому добросовестный покупатель при покупке «по доверенности» должен проверить: (1) подлинность и действительность нотариальной доверенности (через реестр нотариальных действий), (2) отсутствие записи в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника, (3) рыночность цены и согласие супруга продавца (если объект — совместная собственность).

Отмена доверенности тоже влияет на сделку: отмена регистрируется в реестре, и не знающее о ней третье лицо защищено:

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174 1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: покупатель, действующий по отменённой, но нотариально зарегистрированной доверенности, защищён нормой п. 2 ст. 189 ГК РФ — приобретённые права сохраняют силу, если о прекращении доверенности он не знал и не должен был знать (а отмена не была внесена в реестр). Это ключевая гарантия для покупателя «по доверенности».

Вывод по вопросу: сделка надёжна, если поверенный не совпадает с покупателем, цена соответствует рынку и доверенность действительна на момент сделки; риск оспаривания существует при продаже в ущерб собственнику или с нарушением запрета п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Запись ЕГРН «о невозможности регистрации без личного участия» — особый случай

Собственник вправе отдельным заявлением заблокировать любые регистрационные действия со своим объектом без его личного присутствия. Это прямой «выключатель» сделок по доверенности:

Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для рассматриваемой ситуации это означает: если собственник ранее подавал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права без его личного участия (защита от мошенничества), то заявление, поданное поверенным по доверенности, будет возвращено без рассмотрения. В этом случае продать квартиру по доверенности не получится, пока собственник лично (или через законного представителя) не отзовёт эту запись. Это развилка: клиент должен проверить, нет ли такой записи в ЕГРН; если есть — для продажи по доверенности она должна быть снята самим собственником.

Аналогично работает механизм электронной регистрации: чтобы представитель мог подать документы в электронном виде (УКЭП), собственник должен предварительно внести в ЕГРН запись о возможности такой электронной регистрации:

При представлении физическим лицом, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью), запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления. 2. Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за физическим лицом, так и в отношении любого из них. 3.
— ч. 1 ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для рассматриваемой ситуации это означает: если планируется подача документов в электронной форме через представителя, собственник должен заранее внести запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП; иначе электронное заявление вернут без рассмотрения. Нотариусом сделка может быть направлена на регистрацию и без этой записи, если отсутствует отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника.

Вывод по вопросу: продажа по доверенности не сработает, если в ЕГРН стоит запись «о невозможности регистрации без личного участия правообладателя» — её должен снять сам собственник; для электронной подачи документов представителем требуется заранее внесённая запись о возможности такой регистрации.

Согласие супруга и солидарные риски собственника

Если продаваемая квартира приобретена в браке и является общей совместной собственностью супругов, её отчуждение по правилам семейного законодательства требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие такого согласия даёт супругу право оспорить сделку в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении. Этот пласт прямо влияет на ответ клиента: даже безупречная доверенность не защитит сделку от оспаривания супругом, если не получено нотариальное согласие, — поэтому при подготовке доверенности нужно одновременно оформить и согласие супруга (если собственник состоит в браке и квартира — общая собственность).

Для рассматриваемой ситуации это означает: если собственник в браке и квартира — совместная собственность, до продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга; если квартира — личная (получена в дар/по наследству/куплена до брака), согласие не требуется. Это развилка, зависящая от неустановленного факта (семейное положение и режим имущества), и её следует закрыть до выдачи доверенности.

Вывод по вопросу: перед продажей по доверенности нужно проверить режим собственности: если квартира общая совместная — обязательно нотариальное согласие супруга, иначе сделка уязвима для оспаривания в течение года.

Денежные последствия удержания средств поверенным

Если поверенный получил деньги за квартиру и не передал их собственнику, он неправомерно удерживает чужие денежные средства, и на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России до дня фактической уплаты:

проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для рассматриваемой ситуации это означает: собственник (доверитель) вправе взыскать с поверенного не только саму удержанную сумму (как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ), но и проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период удержания, а при наличии умысла на хищение — поставить вопрос об уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ. Поэтому именно по этой причине расчёт за квартиру безопаснее вести безналично на счёт собственника (аккредитив/эскроу), исключая попадание денег в руки поверенного.

Вывод по вопросу: при удержании поверенным полученных денег собственник вправе требовать их возврата с процентами по ст. 395 ГК РФ за всё время удержания; при умысле возможна уголовная ответственность за мошенничество.