Может ли гражданин Кыргызстана купить дом с участком в России удалённо и оформить на себя: ограничения для иностранцев на землю и способы сделки без личного присутствия

Может ли гражданин Кыргызстана приобрести в собственность дом с земельным участком

Общее правило: иностранные граждане вправе приобретать в собственность земельные участки наравне с россиянами, но с двумя ключевыми ограничениями. Первое — приграничные территории:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

То есть если посёлок попадает в перечень приграничных территорий (он утверждён Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26, с изменениями), купить участок в собственность вы не сможете вообще — только дом, а землю придётся оформлять в аренду. Проверить статус конкретного участка нужно по его кадастровому номеру (категория земель и местоположение) — это решающий факт по вашему делу.

Второе ограничение — земли сельскохозяйственного назначения:

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Итак, распространяемый слух «иностранцам землю вообще нельзя, только дом» — неточен. Запрет касается не любой земли, а именно двух категорий: участков на приграничных территориях и земель сельхозназначения. Обычный участок в населённом пункте под ИЖС или ЛПХ (не на границе) иностранец купить в собственность вправе. При этом стоит учитывать, что закон прямо связывает дом и участок: их нельзя отчуждать раздельно, если оба принадлежат одному лицу:

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это означает: если участок окажется «запретным» для вас (приграничная территория или сельхозназначение), вы не сможете купить дом с этим участком «в собственность на дом + аренду на землю» в рамках обычной сделки, поскольку закон требует отчуждения дома вместе с участком, а участок вам в собственность не положен. В таком случае придётся рассматривать только покупку дома в собственность с оформлением участка в аренду — но это исключение из общего правила единства судьбы, которое регистратор допустит лишь в предусмотренных законом случаях.

Вывод: гражданин Кыргызстана вправе купить дом с участком в собственность в РФ, если участок не относится к приграничным территориям (перечень Указа Президента № 26) и не является землёй сельхозназначения. Для обычного участка под ИЖС/ЛПХ в населённом пункте запрета нет — он приобретается в собственность вместе с домом.

Можно ли купить дом удалённо, без приезда в Россию, и как

Форма сделки купли-продажи недвижимости подчинена российскому праву, поскольку имущество находится в РФ:

1. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
   — п. 3 и п. 4 ст. 1209 ГК РФ

А российское право требует для договора продажи недвижимости единого письменного документа, подписанного сторонами, под угрозой недействительности:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Право собственности при этом переходит только после государственной регистрации в Росреестре:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Из этого следует первый важный вывод: сам договор вы можете подписать удалённо — подписание единого документа не обязательно должно происходить при личной встрече сторон; стороны могут подписать его, обменявшись экземплярами, в том числе с использованием электронных подписей. Личного присутствия для ПОДПИСАНИЯ договора закон не требует.

Проблема возникает на стадии подачи документов в Росреестр. Заявление о регистрации перехода права подаётся либо лично (в МФЦ/Роскадастр), либо в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — УКЭП):

1. в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет) , или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ (п. 2)

При личном обращении физическое лицо обязано предъявить документ, удостоверяющий личность, а его представитель — нотариально удостоверенную доверенность:

1. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом
   — ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Отсюда второй вывод: полностью «удалённо, не нужен вообще никто» не получится в части подачи документов, но есть два рабочих пути без вашего личного приезда:

1. Доверенность на представителя в России. Это и есть тот вариант, о котором вам говорили. Доверенность на подачу заявлений о госрегистрации прав и на распоряжение регистрируемыми правами в обязательном порядке должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность — письменное уполномочие (ст. 185 ГК), и её можно оформить, не приезжая в Россию. Однако учтите ограничение, прямо установленное законом: консульские должностные лица удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ:

Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации
— пп. 1 ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть в консульстве РФ в Кыргызстане вы сможете удостоверить доверенность на представителя, но не сам договор купли-продажи дома. Доверенность, удостоверенная консулом РФ либо иностранным (кыргызским) нотариусом с апостилем, будет действительна в России применительно к форме (п. 1 и 4 ст. 1209 ГК РФ). Ваш представитель по такой доверенности подпишет договор от вашего имени, подаст документы в Росреестр и получит регистрацию, предъявив нотариальную доверенность (ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).

1. Электронная подача с УКЭП. Закон допускает подачу заявления и документов в электронной форме, подписанных УКЭП, через единый портал госуслуг или личный кабинет Росреестра. Для этого вам как иностранцу нужно получить квалифицированную электронную подпись в удостоверяющем центре (это также требует установления личности, но может быть организовано дистанционно через аккредитованные УЦ, в том числе при участии консульства). Договор в этом случае подписывается сторонами электронными подписями.

Нотариус при удостоверении в любом случае проверяет личность и полномочия, поэтому и доверенность, и договор оформляются при предъявлении паспорта (ст. 42–43 Основ о нотариате), но это можно сделать за границей через консульство/кыргызского нотариуса для доверенности.

Вывод: лично приезжать в Россию не требуется, но полностью «сам, из дома, никого не привлекая» оформить сделку нельзя: потребуется либо нотариальная доверенность на доверенное лицо в России (её можно удостоверить в консульстве РФ в Кыргызстане или у кыргызского нотариуса с апостилем), либо оформление УКЭП и подача документов в Росреестр в электронной форме. Сам договор купли-продажи дома консул удостоверить не вправе — только доверенность.

Что будет, если участок всё же окажется «запретным» для иностранца

Если вы приобретёте участок, который в силу закона не может вам принадлежать (например, приграничная территория или земля сельхозназначения), возникает риск принудительного прекращения права собственности. Цивилистическое правило таково:

1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок
   — п. 1 ст. 238 ГК РФ

Это значит: даже если регистрация перехода права каким-то образом произойдёт (например, регистратор не сразу выявит ограничение), участок, оказавшийся в собственности иностранца вопреки закону, должен быть отчуждён в течение одного года, иначе — принудительная продажа по решению суда. Для земельных участков действует аналогичное земельно-правовое требование об отчуждении. При этом само приобретение участка, который иностранцу принадлежать не может, влечёт риск оспаривания сделки как противоречащей ограничению оборотоспособности, установленному в п. 3 ст. 15 ЗК РФ.

Именно поэтому до перевода денег критически важно установить статус участка: категорию земель, вид разрешённого использования и вхождение в перечень приграничных территорий (Указ Президента РФ № 26). Если участок «чистый» — сделка безопасна. Если нет — по закону вы сможете купить только дом, а землю оформить в аренду, и то при условии, что регистрация такой раздельной сделки допустима, что для жилого дома с «родным» участком, как показано выше (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), проблематично: закон запрещает отчуждать участок отдельно от дома, если оба принадлежат одному лицу.

Вывод: при покупке «запретного» участка вы рискуете принудительным отчуждением в течение года (п. 1 ст. 238 ГК РФ) и оспариванием сделки. Поэтому покупать дом с участком в собственность следует только после проверки того, что участок не входит в перечень приграничных территорий и не относится к землям сельхозназначения; в противном случае приобретение участка в собственность невозможно, и сделка должна строиться иначе (только дом + аренда земли), что при действующем запрете раздельного отчуждения сопряжено с существенными рисками отказа в регистрации.

Практические шаги и разбор развилок («если — то»)

Если участок под ИЖС/ЛПХ в населённом пункте и не на границе — вы вправе купить дом с участком в собственность. Порядок такой: (1) оформляете нотариальную доверенность (в консульстве РФ в Кыргызстане либо у кыргызского нотариуса с апостилем) на доверенное лицо в России; (2) доверенное лицо подписывает договор купли-продажи от вашего имени и подаёт документы в Росреестр (лично в МФЦ, предъявив свой паспорт и вашу нотариальную доверенность), либо вы получаете УКЭП и подаёте всё в электронной форме; (3) оплата через безопасные механизмы (аккредитив, номинальный счёт/эскроу у банка или у нотариуса) с выплатой продавцу только после регистрации перехода права.

Если участок оказался приграничным или сельхозназначения — приобрести участок в собственность нельзя; допустимо только право аренды (для сельхозназначения — прямо по ст. 3 ФЗ об обороте), но дом при этом, как правило, нельзя оторвать от участка в сделке (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что делает такой вариант для жилого дома крайне рискованным — вероятен отказ в регистрации либо последующее принудительное отчуждение (п. 1 ст. 238 ГК РФ).

Риски, которые стоит закрыть до перевода денег:

• проверить выписку из ЕГРН по продавцу (право собственности, отсутствие ареста/залога/обременений);
• если продавец состоит в браке и дом с участком являются совместной собственностью — потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу;
• убедиться в категории/статусе участка и отсутствии его в перечне приграничных территорий.

Налоговые последствия: как собственник-иностранец (физлицо) вы будете плательщиком налога на имущество физических лиц (за дом) и земельного налога (за участок); при последующей продаже ранее чем через минимальный срок владения (для нерезидентов — без льгот по срокам) у вас возникает НДФЛ, при этом нерезиденты не вправе применять имущественные вычеты на тех же условиях, что резиденты.

Вывод: удалённая покупка реальна без личного приезда — через нотариальную доверенность (удостоверяется в консульстве РФ или кыргызским нотариусом с апостилем) либо через электронную подачу с УКЭП; но участок вы сможете получить в собственность только если он не на приграничной территории и не относится к землям сельхозназначения.