Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Почему передоверенная доверенность на риэлтора не отображается в нотариальном реестре и можно ли проводить сделку с домом

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у риэлтора подлинники обеих доверенностей, не копии. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    Degraded · резервный поиск. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    descriptionЗапрос информации
  2. 2
    Проверьте в основной доверенности дату, срок и прямую оговорку о праве передоверия.
  3. 3
    Проверьте в передоверенной доверенности нотариальную форму, срок не больше основного и точные полномочия на продажу дома с участком.
  4. 4
    Сверьте QR-код передоверенной доверенности через публичный сервис ЕИС нотариата по её реквизитам.
  5. 5
    Обратитесь к нотариусу, удостоверившему передоверенную доверенность, за подтверждением её действительности. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    Degraded · резервный поиск. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    descriptionЗапрос информации
  6. 6
    Убедитесь, что собственница жива, дееспособна и не отзывала доверенность, а зять не отказался от полномочий.

Документы и доказательства

  • Подлинник основной доверенности от собственницы на зятя — с оговоркой о праве передоверия.
  • Подлинник передоверенной доверенности от зятя на риэлтора — нотариальная форма обязательна.
  • Проверка QR-кода на передоверенной доверенности через сервис ЕИС нотариата.
  • Сверка сроков: срок передоверия не превышает срок основной доверенности.
  • Справка нотариуса, удостоверившего передоверие, о действительности документа.
  • Выписка из ЕГРН на дом и участок — подтверждение зарегистрированного права собственницы.

  • Срочно: первые шаги

    • До сделки получите подлинники обеих доверенностей — не копии.
    • Проверьте во второй доверенности нотариальную форму и срок не больше срока основной.
    • Убедитесь, что полномочия риэлтора охватывают продажу именно этого дома и участка.
    • До подписания подтвердите у собственницы, что доверенность не отменена и она жива.

  • Сроки и риски

    • Проверьте срок действия основной доверенности: без указания срока она действует год со дня совершения.
    • Убедитесь, что срок передоверенной доверенности не превышает срок основной — иначе полномочия прекратились.
    • Проверьте, что основная доверенность не отменена и содержит дату совершения — без даты она ничтожна.
    • Уточните у собственницы, жива ли она и не отказался ли зять от полномочий — иначе передоверие теряет силу.
    • Риск: при подписании договора неуполномоченным лицом сделка считается заключённой от имени риэлтора.
    • Риск: при выходе риэлтора за пределы полномочий собственница вправе оспорить сделку, если вы знали об ограничениях.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор купли-продажи, пока не увидите подлинник передоверенной доверенности.
    • Не принимайте копию или скан доверенности вместо оригинала — сверяйте реквизиты и QR-код.
    • Не полагайтесь на отсутствие второй доверенности в публичном реестре как на доказательство её недействительности.
    • Не проводите расчёты с риэлтором, если в передоверенной доверенности нет права получения денег.
    • Не игнорируйте проверку срока и даты обеих доверенностей — без даты основная ничтожна.
    • Не соглашайтесь на сделку, если в основной доверенности нет прямого права передоверия.

  • Когда нужен адвокат

    • Цепочка из двух доверенностей на отчуждение дома — высокая цена ошибки, нужен адвокат.
    • Передоверенная доверенность не видна в реестре — поручите адвокату проверить её у нотариуса.
    • Если в основной доверенности нет даты или срока — вся цепочка рушится, нужна оценка адвоката.
    • Риск оспаривания сделки по ст. 174 и 183 ГК РФ — адвокат проверит объём полномочий риэлтора.
    • Собственница жива, дееспособна, не отзывала доверенность — адвокат проверит эти факты.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент намеревается заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Отчуждателем выступает собственница, однако в сделке участвует цепочка представителей: собственница выдала нотариальную доверенность на зятя с правом передоверия, а зять в порядке передоверия выдал нотариальную доверенность на риэлтора без права последующего передоверия. Основная доверенность значится в публичном реестре как действующая; передоверенная доверенность в открытом сервисе не отображается. Юридически значимо, что обе доверенности касаются распоряжения зарегистрированным правом на недвижимость, поэтому для них обязательна нотариальная форма. Действительность второй доверенности производна от действительности первой: с прекращением основной доверенности передоверие теряет силу.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения добровольного представительства между собственницей, зятем и риэлтором. Затронуты, поскольку именно через них формируется полномочие на отчуждение недвижимости; порок любого звена цепочки означает, что договор может быть подписан неуполномоченным лицом.
  • Отношения по нотариальному удостоверению и учёту доверенностей. Затронуты, поскольку передоверие на распоряжение недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в реестре нотариальных действий ЕИС; открытый сервис раскрывает сведения только по реквизитам конкретной доверенности, а не списком всех доверенностей лица.
  • Отношения между покупателем и продавцом по поводу действительности будущей сделки. Затронуты, поскольку при отсутствии или превышении полномочий представителя договор считается заключённым от имени самого представителя, а при ограничении полномочий сделка может оспариваться.
  • Отношения по защите добросовестного контрагента, которому предъявлена доверенность. Затронуты, поскольку права покупателя сохраняются, если он не знал и не должен был знать о прекращении полномочий.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • В основной доверенности прямо оговорено право передоверия — без этого зять не вправе был передоверить полномочия риэлтору.
  • Передоверенная доверенность удостоверена нотариально — простая письменная форма для неё не допускается.
  • Срок передоверенной доверенности не превышает срок основной доверенности.
  • Основная доверенность содержит дату совершения и не отменена; доверенность без даты ничтожна.
  • Полномочия риэлтора охватывают именно продажу конкретного дома и участка, включая право подписания договора и, при необходимости, получения денег.
  • Покупатель ознакомлен с подлинниками обеих доверенностей, что подтверждает его добросовестность и снижает риск признания сделки недействительной по ст. 174 ГК РФ.
  • Отсутствие передоверенной доверенности в открытом сервисе само по себе не свидетельствует о её недействительности: публичный доступ предоставляется по реквизитам конкретной доверенности, а не в виде общего списка доверенностей доверителя.

Действительна ли цепочка передоверия и законно ли передоверие зятем риэлтору

Передоверие допустимо, только если основная доверенность прямо это разрешает, а доверенность в порядке передоверия должна быть нотариально удостоверена.

  1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
    — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Для вашего случая это означает: зять вправе был передоверить полномочия риэлтору лишь потому, что в доверенности собственницы оговорено право передоверия. Если бы этого права в основной доверенности не было (и не было бы вынуждающих обстоятельств), само передоверие оказалось бы недопустимым.

  1. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
    — п. 3, 4 ст. 187 ГК РФ

Отсюда два обязательных условия действительности второй доверенности: она должна быть удостоверена нотариусом (простая письменная форма здесь не допускается), а её срок не может выходить за пределы срока основной доверенности. Это же правило воспроизведено и на уровне нотариального законодательства.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Важно и то, что риэлтор, получивший полномочия в порядке передоверия, уже не мог передоверить их дальше: из вашего описания видно, что во второй доверенности права передоверия нет.

  1. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.
    — п. 7 ст. 187 ГК РФ

Это согласуется с законом: последующее (второе) передоверие допускается только когда оно прямо предусмотрено первоначальной доверенностью собственницы. Если собственница оговорила право передоверия только один раз, риэлтор «третьему лицу» ничего передать не вправе.

Срок и действительность всей цепочки зависят от основной доверенности.

  1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
    — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Если в доверенности собственницы не указана дата совершения — она ничтожна, и вся цепочка рушится. Если срок не указан — она действует лишь год со дня удостоверения, а передоверие, как показано выше, не может превышать этот срок.

Вывод по вопросу: цепочка «собственница → зять → риэлтор» сама по себе законна при одновременном соблюдении трёх условий — (а) в основной доверенности оговорено право передоверия; (б) передоверенная доверенность удостоверена нотариально; (в) у неё есть дата и срок, не выходящий за пределы основной доверенности. Прежде чем выходить на сделку, эти три условия нужно проверить по подлинникам обеих доверенностей.

Почему передоверенная доверенность «не высвечивается» и настораживает ли это

Ключевой вопрос — что именно вы проверяли. Публично (бесплатно, любому лицу) в ЕИС нотариата раскрывается не «реестр всех доверенностей», а строго ограниченный набор сведений именно о доверенности, выдаваемой нотариально.

Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ежедневно и круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата: 1) сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена , сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность );
— ч. 1 п. 1 ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате

Из этой нормы видно главное: открытый доступ даётся к сведениям о доверенности — сведениям о лице, удостоверившем её, дате удостоверения и регистрационном номере в реестре нотариальных действий, плюс отметки об отмене и о смерти доверителя. Это же относится и к проверке по машиночитаемой маркировке (QR-коду) на документе.

Не является разглашением сведений о совершении нотариального действия проверка информации о нотариальном документе посредством единой информационной системы нотариата с использованием машиночитаемой маркировки, размещенной на нотариальном документе. Машиночитаемая маркировка, размещенная на нотариальном документе, должна содержать: 1) дату совершения нотариального действия; 2) регистрационный номер нотариального действия; 3) вид нотариального действия; 4) фамилию, имя и отчество нотариуса (лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса), указанные на нотариальном документе; 5) нотариальный округ нотариуса (лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса), совершившего нотариальное действие; 6) данные о заявителях, их представителях: фамилию, имя, отчество (при наличии) - для физического лица; полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика либо основной государственный регистрационный номер (для юридического лица, зарегистрированного в установленном порядке на территории Российской Федерации) - для юридического лица. (см.
— ст. 5.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Почему это объясняет вашу ситуацию: сама по себе доверенность, выданная в порядке передоверия, как нотариальное действие подлежит регистрации в реестре нотариальных действий ЕИС наравне с любой другой нотариально удостоверенной доверенностью. Такая регистрация — обязанность нотариуса, а не «опция», которую можно не выполнить. Поэтому «в реестр её не внесли» как правомерное объяснение — маловероятно.

Однако причины, по которым вы её не видите в публичном сервисе, могут быть иными и не означать порок доверенности:

  1. публичный сервис ФНП показывает сведения по доверенности только по реквизитам самой доверенности (дата, номер в реестре, нотариус), и поиск «по доверителю» в таком сервисе отсутствует — передоверие оформлено на риэлтора, и поиск нужно вести по реквизитам именно второй доверенности;
  2. если вы проверяли только реестр отменённых доверенностей, то вторая доверенность там и не должна отображаться, пока она действует — в реестр распоряжений об отмене вносятся сведения об отмене, а не о факте выдачи;
  3. техническая особенность: проверка по QR-коду (машиночитаемой маркировке) работает, если маркировка на бумажном документе читаемая и запрос сформирован корректно.

Что действительно критично для безопасности сделки — не «видимость» второй доверенности в открытом реестре, а её юридическая судьба через основную доверенность.

  1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
    — п. 1 ст. 188 ГК РФ
  1. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
    — п. 3 ст. 188 ГК РФ

Передоверие производно: прекращение основной доверенности автоматически прекращает и передоверенную. Поэтому ваша проверка «основная доверенность не отменена» — необходимое, но недостаточное условие: нужно убедиться, что не истёк её срок, что собственница жива и дееспособна, а зять не отказался от полномочий.

Вывод по вопросу: да, доверенность в порядке передоверия как нотариальное действие обязательно регистрируется в реестре нотариальных действий ЕИС, и отсутствие её в публичном сервисе чаще объясняется тем, что открытый реестр раскрывает сведения только по реквизитам конкретной доверенности и только об отмене, а не списком «все доверенности данного человека». Сам факт «не видна в реестре» — не основание считать сделку невозможной, но это повод запросить у риэлтора подлинник второй доверенности с нотариальной отметкой и машиночитаемой маркировкой и проверить его.

Риски сделки, если полномочия представителя окажутся ущербными, и как их закрыть

Главный риск покупателя при сделке через цепочку доверенностей — оказаться стороной договора, подписанного лицом с превышением или отсутствием полномочий. Закон здесь защищает добросовестную сторону, но не безусловно.

  1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
    — п. 1 ст. 174 ГК РФ

Для вас это значит: если окажется, что риэлтор вышел за пределы того, что ему передоверено (например, получил от зятя полномочия только «показать и оформить», а подписал договор с правом получения денег, которого в доверенности нет), сделка может быть признана недействительной по иску собственницы — но лишь если доказано, что вы знали или должны были знать об этих ограничениях. Поэтому добросовестность покупателя, изучившего подлинники доверенностей, — ключевая защита.

Если же полномочий у риэлтора не оказалось вовсе, действует другое правило.

  1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
    — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Это худший для вас сценарий: при отсутствии полномочий договор будет считаться заключённым от имени самого риэлтора, то есть собственница не станет стороной сделки, и вы не получите ни дом, ни участок, пока собственница не одобрит сделку. Отсюда практическое правило: прежде чем платить, убедитесь, что обе доверенности в цепочке действительны и охватывают именно продажу конкретного дома и участка за конкретную цену.

Скажите отдельно, что защищает вас при добросовестном предъявлении действующей доверенности.

  1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
    — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Вывод по вопросу: сделку проводить можно, но только при условии проверки всей цепочки полномочий по подлинникам. Надёжные меры защиты — (1) нотариальное удостоверение самого договора по соглашению сторон, при котором нотариус обязан проверить законность сделки и наличие права у сторон на её совершение; (2) получение от риэлтора подлинников обеих доверенностей и выписки ЕГРН, подтверждающей, что собственницей числится именно доверительница; (3) расчёты через нотариальный депозит или аккредитив/эскроу, а не наличными «в руки» представителю, если в доверенности нет явного права на получение денег.

Обязательность нотариальной формы и механизм проверки доверенности

Доверенность, по которой представитель подаёт документы на регистрацию перехода права и распоряжается зарегистрированным правом, требует нотариального удостоверения.

  1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
    — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для вашей сделки обе доверенности в цепочке — и основная (на зятя), и передоверенная (на риэлтора) — касаются распоряжения зарегистрированным правом на дом и землю, поэтому обе должны быть нотариальными. На практике именно поэтому вы и смогли увидеть первую доверенность в нотариальном реестре: она оформлена нотариально.

Механизм проверки подлинности, который доступен любому, — машиночитаемая маркировка (QR-код) на бумажном документе, а также сведения о доверенности, которые предоставляет Федеральная нотариальная палата.

Не является разглашением сведений о совершении нотариального действия проверка информации о нотариальном документе посредством единой информационной системы нотариата с использованием машиночитаемой маркировки, размещенной на нотариальном документе. Машиночитаемая маркировка, размещенная на нотариальном документе, должна содержать: 1) дату совершения нотариального действия; 2) регистрационный номер нотариального действия; 3) вид нотариального действия; 4) фамилию, имя и отчество нотариуса (лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса), указанные на нотариальном документе; 5) нотариальный округ нотариуса (лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса), совершившего нотариальное действие; 6) данные о заявителях, их представителях: фамилию, имя, отчество (при наличии) - для физического лица; полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика либо основной государственный регистрационный номер (для юридического лица, зарегистрированного в установленном порядке на территории Российской Федерации) - для юридического лица. (см.
— ст. 5.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Из этого следует алгоритм для вас: взять у риэлтора подлинник передоверенной доверенности, убедиться в наличии на нём нотариального удостоверения (реквизит нотариуса, печать, регистрационный номер в реестре), сверить сведения через маркировку. Если на документе нет машиночитаемой маркировки или она не читается, а по реквизитам в публичном сервисе сведения не находятся — это уже реальный повод насторожиться и запросить у нотариуса, удостоверившего доверенность, подтверждение, либо, надёжнее всего, добиться удостоверения сделки у нотариуса.

Дополнительно закон даёт возможность добровольно усилить безопасность сделки нотариальным удостоверением договора.

  1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
    — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Вывод по вопросу: обе доверенности в цепочке должны быть нотариально удостоверены, и проверить вторую следует не по «поиску в реестре», а по подлиннику документа и его машиночитаемой маркировке. Если риэлтор не может предъявить подлинник нотариально удостоверенной передоверенной доверенности — от сделки через него следует отказаться и требовать либо новой доверенности непосредственно от собственницы, либо её личного участия.

Проводить сделку можно, но только после проверки подлинников обеих доверенностей. Отсутствие передоверенной доверенности в публичном реестре само по себе не означает, что она недействительна — открытый сервис ЕИС нотариата показывает сведения только по реквизитам конкретной доверенности и отметки об отмене, а не полный список всех доверенностей лица.

Сама цепочка «собственница → зять → риэлтор» законна при одновременном соблюдении трёх условий: в основной доверенности прямо оговорено право передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ), передоверенная доверенность нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ, ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате), а её срок не выходит за пределы срока основной доверенности (п. 4 ст. 187 ГК РФ). Если в основной доверенности нет даты совершения — она ничтожна, и вся цепочка рушится (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Если срок не указан — доверенность действует лишь год со дня удостоверения.

Нотариально удостоверенная доверенность, в том числе выданная в порядке передоверия, подлежит внесению в реестр нотариальных действий в силу закона о нотариате — это обязанность нотариуса, а не опция. То, что вы её не видите в публичном сервисе, объясняется иначе: открытый доступ даётся только к сведениям о доверенности по её реквизитам (нотариус, дата удостоверения, регистрационный номер, отметки об отмене и смерти доверителя) — ч. 1 п. 1 ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате. Поиска «по доверителю» или списка «все доверенности человека» в этом сервисе нет. Если вы проверяли только реестр отменённых доверенностей, то действующая передоверенная доверенность там и не должна отображаться.

Критично для вас другое: передоверие производно от основной доверенности. С прекращением основной доверенности теряет силу и передоверие (п. 3 ст. 188 ГК РФ). Основная доверенность прекращается при истечении срока, отмене доверителем или отказе поверенного (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Поэтому проверки «основная не отменена» недостаточно — нужно убедиться, что не истёк её срок, собственница жива и дееспособна, а зять не отказался от полномочий.

Главный риск при сделке через цепочку доверенностей — подписание договора лицом с отсутствием или превышением полномочий. Если риэлтор выйдет за пределы передоверенных полномочий, сделка может быть признана недействительной по иску собственницы, но лишь если доказано, что вы знали или должны были знать об ограничениях (п. 1 ст. 174 ГК РФ). Если полномочий у риэлтора не окажется вовсе, договор будет считаться заключённым от имени самого риэлтора, и собственница не станет стороной сделки, пока не одобрит её (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Защищает вас правило: если вам предъявлена доверенность, о прекращении которой вы не знали и не должны были знать, приобретённые права и обязанности сохраняют силу для представляемого (п. 2 ст. 189 ГК РФ).

Обе доверенности в цепочке касаются распоряжения зарегистрированным правом на дом и землю, поэтому обе должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Проверить подлинность передоверенной доверенности можно по машиночитаемой маркировке (QR-коду) на бумажном документе — она содержит дату, регистрационный номер, вид нотариального действия, ФИО нотариуса, нотариальный округ, данные заявителей и представителей (ст. 5.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Пошаговые действия

  1. Запросите у риэлтора подлинник передоверенной доверенности (не копию) и подлинник основной доверенности от собственницы на зятя. Проверьте в обеих: дату совершения, срок действия, наличие права передоверия в основной, отсутствие права последующего передоверия во второй, точное описание полномочий (продажа конкретного дома и участка, право получения денег, если расчёты планируются через представителя).

  2. Проверьте передоверенную доверенность по машиночитаемой маркировке (QR-коду) на самом документе через публичный сервис ЕИС нотариата. Если маркировка не читается или сведения по реквизитам не находятся — обратитесь к нотариусу, удостоверившему доверенность, за подтверждением факта её удостоверения и отсутствия отмены.

  3. Проверьте основную доверенность по её реквизитам в публичном сервисе ЕИС нотариата: убедитесь, что она не отменена, и сверьте дату удостоверения и регистрационный номер. Учитывайте, что если срок в ней не указан, она действует только год со дня удостоверения (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

  4. Запросите выписку из ЕГРН на дом и участок, чтобы подтвердить, что собственницей числится именно доверительница, а не иное лицо.

  5. Предложите нотариальное удостоверение договора купли-продажи по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариус обязан проверить законность сделки и наличие права у сторон на её совершение, включая полномочия представителя по всей цепочке доверенностей.

  6. Проведите расчёты через нотариальный депозит, аккредитив или эскроу, а не наличными представителю, если в доверенности нет явного права на получение денег. Это защитит вас от риска утраты средств при оспаривании полномочий.

  7. Если нотариус или регистрирующий орган откажут в удостоверении или регистрации сделки из-за пороков доверенностей — не настаивайте на сделке в обход, а потребуйте от продавца устранить недостатки (оформить новую доверенность напрямую от собственницы на риэлтора либо личное участие собственницы в сделке). При возникновении спора о действительности сделки он разрешается судом по месту нахождения недвижимости.