Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Составление доп соглашения к ДДУ для изменения числа собственников

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте договор ДДУ на наличие прямого запрета уступки прав между участниками.
  2. 2
    Убедитесь, что цена договора полностью оплачена первоначальным участником до заключения цессии.
  3. 3
    Заключите письменный договор уступки прав требований (цессии) между двумя участниками.descriptionДоговор уступки права требования (цессии)
  4. 4
    Обеспечьте нотариальное удостоверение сделки по уступке прав.
  5. 5
    Подайте заявление о регистрации уступки в Росреестр от имени цедента и цессионария.descriptionЗаявление о государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (свободная форма)
  6. 6
    При отказе в регистрации — подайте иск в суд о понуждении к регистрации перехода прав.

Документы и доказательства

  • Договор уступки прав требований (цессии) между участниками ДДУ в письменной форме
  • Документы, подтверждающие полную оплату цены договора первоначальным участником
  • Если участник долевого строительства состоит в браке и требуется согласие супруга на распоряжение имуществом: Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на уступку, если применимо
  • Договор участия в долевом строительстве со всеми допсоглашениями и отметкой о регистрации
  • Письменный отказ застройщика от оформления перехода прав (для суда)
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию уступки (при подаче в Росреестр)

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оформить переход прав через дополнительное соглашение к ДДУ — для этого нужен отдельный договор уступки.
    • Не ждите согласия застройщика на уступку — по закону оно не требуется, если договор не запрещает её.
    • Не подписывайте договор уступки без нотариального удостоверения — иначе регистрация перехода прав будет невозможна.
    • Не подавайте документы в Росреестр, пока первоначальный участник не оплатил цену договора полностью.
    • Не игнорируйте условия вашего ДДУ — проверьте, нет ли в нём прямого запрета на уступку прав.
    • Не пытайтесь зарегистрировать переход прав без подачи заявления от обеих сторон — цедента и цессионария.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для составления договора уступки прав (цессии) — ошибка в документе приведет к отказу в регистрации.
    • Адвокат проверит договор ДДУ на наличие запрета уступки и подтвердит, что застройщик не вправе ее блокировать.
    • Специалист обеспечит нотариальное удостоверение сделки — это обязательное требование для перехода прав.
    • Адвокат подготовит заявление в Росреестр и проконтролирует регистрацию перехода прав по цессии.
    • При уклонении застройщика или отказе в регистрации адвокат подаст иск в суд о регистрации перехода прав.
    • Судебный процесс сложен — без юриста высок риск пропуска процессуальных сроков и потери прав на квартиру.

  • Альтернативные пути

    • Предложите второму собственнику выкупить его долю по отдельному договору купли-продажи после получения права собственности на квартиру.
    • Оформите уступку прав (цессию) напрямую между вами, без изменения условий ДДУ с застройщиком.
    • Убедитесь, что цена по ДДУ полностью оплачена первоначальным участником, иначе потребуется перевод долга.
    • Заверьте договор цессии у нотариуса, чтобы избежать претензий Росреестра к форме сделки.
    • Подайте договор цессии на регистрацию в Росреестр самостоятельно, уведомив застройщика письмом.
    • Если Росреестр приостановит регистрацию из-за позиции застройщика, обжалуйте это в судебном порядке.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Переход прав по договору долевого участия между участниками без согласия застройщика

Анализ ситуации

Из представленной информации следует, что два участника долевого строительства хотят оформить переход прав на квартиру полностью к одному из них. Застройщик отказывается участвовать в оформлении дополнительного соглашения к ДДУ.

Правовое регулирование

1. Возможность уступки прав требований

Согласно гражданскому законодательству, уступка прав требований по договору возможна без согласия должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором:

"Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 382, пункт 2)

2. Особенности уступки прав по ДДУ

Федеральный закон об участии в долевом строительстве устанавливает специальные требования:

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства" (Источник: Федеральный закон №214-ФЗ, статья 11, пункт 1)

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства" (Источник: Федеральный закон №214-ФЗ, статья 11, пункт 2)

3. Форма и регистрация уступки

"Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 389, пункт 1)

"Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 389, пункт 2)

Выводы и рекомендации

  1. Застройщик не вправе запретить уступку прав между участниками долевого строительства, если такая уступка не противоречит закону и договору.

  2. Для оформления перехода прав вам необходимо:

    • Заключить договор уступки прав требований (цессии) в письменной форме
    • Обеспечить нотариальное удостоверение сделки (требуется согласно практике)
    • Подать документы на государственную регистрацию

  3. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора об уступке:

    "Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария)" (Источник: Федеральный закон №218-ФЗ, статья 48, часть 10)

  4. При отказе в регистрации или уклонении застройщика от необходимых действий вы вправе обратиться в суд:

    "В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551, пункт 3)

Практические шаги

  1. Проверьте договор ДДУ на наличие условий, запрещающих уступку прав
  2. Убедитесь, что первоначальный участник полностью оплатил свою долю по договору
  3. Заключите договор уступки прав требований с нотариальным удостоверением
  4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
  5. При отказе в регистрации обратитесь в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода прав

Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для подготовки всех необходимых документов и представительства в регистрирующем органе и суде при необходимости.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение