Составление доп соглашения к ДДУ для изменения числа собственников

Переход прав по договору долевого участия между участниками без согласия застройщика

Анализ ситуации

Из представленной информации следует, что два участника долевого строительства хотят оформить переход прав на квартиру полностью к одному из них. Застройщик отказывается участвовать в оформлении дополнительного соглашения к ДДУ.

Правовое регулирование

1. Возможность уступки прав требований

Согласно гражданскому законодательству, уступка прав требований по договору возможна без согласия должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором:

"Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 382, пункт 2)

2. Особенности уступки прав по ДДУ

Федеральный закон об участии в долевом строительстве устанавливает специальные требования:

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства" (Источник: Федеральный закон №214-ФЗ, статья 11, пункт 1)

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства" (Источник: Федеральный закон №214-ФЗ, статья 11, пункт 2)

3. Форма и регистрация уступки

"Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 389, пункт 1)

"Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 389, пункт 2)

Выводы и рекомендации

1. Застройщик не вправе запретить уступку прав между участниками долевого строительства, если такая уступка не противоречит закону и договору.

2. Для оформления перехода прав вам необходимо:

   • Заключить договор уступки прав требований (цессии) в письменной форме
   • Обеспечить нотариальное удостоверение сделки (требуется согласно практике)
   • Подать документы на государственную регистрацию

3. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора об уступке:

   "Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария)" (Источник: Федеральный закон №218-ФЗ, статья 48, часть 10)

4. При отказе в регистрации или уклонении застройщика от необходимых действий вы вправе обратиться в суд:

   "В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551, пункт 3)

Практические шаги

1. Проверьте договор ДДУ на наличие условий, запрещающих уступку прав
2. Убедитесь, что первоначальный участник полностью оплатил свою долю по договору
3. Заключите договор уступки прав требований с нотариальным удостоверением
4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
5. При отказе в регистрации обратитесь в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода прав

Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для подготовки всех необходимых документов и представительства в регистрирующем органе и суде при необходимости.