Риски при покупке квартиры с историей сделки через доверенное лицо и заниженной ценой
Анализ ситуации
Рассматриваемая ситуация связана с покупкой квартиры, которая ранее переходила по договору переуступки прав требования через доверенное лицо с нотариальным заверением, при этом в договоре была указана неполная сумма по сравнению с фактической оплатой. Прошло 7 лет с момента той сделки.
Применимые правовые нормы
Сроки исковой давности
"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 196)
"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181)
"Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181)
Доверенность и представительство
"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 186)
"Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 188)
"Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 189)
Налоговые аспекты
"Налоговым правонарушением признается виновно совершенное противоправное (в нарушение законодательства о налогах и сборах) деяние (действие или бездействие) налогоплательщика" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 106)
"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 122)
"Лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового (расчетного) периода, в течение которого было совершено это правонарушение, и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 113)
Защита добросовестного приобретателя
"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 302)
Выводы и рекомендации
1. По доверенности и срокам давности
- С момента первоначальной сделки прошло 7 лет, что превышает все установленные сроки исковой давности (3 года для ничтожных сделок, 1 год для оспоримых)
- Нотариальное заверение доверенности снижает риски её недействительности
- Даже если бы доверенность была отозвана, действует защита добросовестных приобретателей
2. По налоговым рискам
- Занижение цены в договоре могло повлечь налоговые последствия для участников той сделки
- Срок давности привлечения к налоговой ответственности (3 года) истек
- Для вас как покупателя налоговые риски от предыдущей сделки минимальны
3. Рекомендации
- Запросите расширенную выписку из ЕГРН для проверки истории переходов прав и отсутствия обременений
- Убедитесь в добросовестности текущего собственника - проверьте, как долго он владеет квартирой
- Оформите сделку правильно - укажите реальную цену в договоре купли-продажи
- Проверьте отсутствие судебных споров в отношении данной квартиры
Общий вывод: Учитывая истечение всех сроков исковой давности и наличие нотариального заверения первоначальной сделки, риски для вас как покупателя минимальны. Однако для полного спокойствия рекомендуется провести дополнительные проверки и проконсультироваться с адвокатом при заключении договора купли-продажи.
