Продажа квартиры в доме, подлежащем расселению
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме, который включен в программу расселения и сноса. На текущий момент у вас сохраняется право собственности на квартиру до момента фактического изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Применимые правовые нормы
Возможность продажи квартиры
"Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32 часть 5)
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 209)
Обязанности продавца при продаже
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 460)
"Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 495)
Риски неисполнения обязанности по раскрытию информации
"Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 179)
"Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 178)
Особенности компенсации при расселении
"Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32 часть 8.2)
Выводы и рекомендации
1. Возможность продажи
Продажа квартиры возможна до заключения соглашения об изъятии недвижимости или вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии.
2. Обязательное раскрытие информации
Вы обязаны уведомить покупателя о том, что дом включен в программу расселения. Сокрытие этой информации может привести к признанию сделки недействительной.
3. Рекомендуемые меры защиты
В договоре купли-продажи необходимо включить:
- Прямое указание на то, что покупатель уведомлен о включении дома в программу расселения
- Отсылку к уведомлению от муниципальных властей с указанием его реквизитов
- Положение о том, что покупатель принимает на себя все риски, связанные с предстоящим расселением
- Указание на то, что право на компенсацию при изъятии переходит к покупателю
Дополнительные меры:
- Приложить к договору копию уведомления от муниципальных властей
- Получить от покупателя письменное подтверждение ознакомления с уведомлением
- Указать в договоре, что цена определена с учетом информации о предстоящем расселении
4. Важное предупреждение
Покупатель, приобретший квартиру после получения уведомления о расселении, сможет получить компенсацию в размере не более стоимости приобретения квартиры, а не рыночной стоимости на момент изъятия.
5. Рекомендация
Учитывая сложность ситуации и возможные юридические риски, рекомендую обратиться к адвокату для составления договора купли-продажи с учетом всех обстоятельств и обеспечения максимальной защиты ваших интересов.
