Оформление права собственности на долю в квартире, принадлежащую иностранному гражданину из недружественной страны
Анализ ситуации
В данном случае мы имеем комплексную проблему, связанную с:
- иностранным элементом (гражданин недружественной страны)
- расположением недвижимости на территории непризнанной республики
- действующими ограничениями для граждан недружественных стран
- отказом в специальном разрешении и последующим отказом в регистрации права
Применимые правовые нормы
Определение применимого права
"Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1205)
"Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1206)
Ограничения для иностранных граждан
"Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1194)
Нормы непосредственного применения
"Правила настоящего раздела не затрагивают действие тех императивных норм законодательства Российской Федерации, которые вследствие указания в самих императивных нормах или ввиду их особого значения, в том числе для обеспечения прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота, регулируют соответствующие отношения независимо от подлежащего применению права (нормы непосредственного применения)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1192)
Отказ от права собственности
"Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 236)
Выводы и рекомендации
1. Относительно отказа от права собственности
Простой отказ от права собственности на долю не приведет к желаемому результату, поскольку:
- Отказ не влечет автоматического перехода права к другому лицу
- Мать не приобретет право собственности на освободившуюся долю
2. Относительно судебного оспаривания
Оспаривание отказа в регистрации через суд малоперспективно, поскольку:
- Ограничения для граждан недружественных стран являются императивными нормами
- Отказ в специальном разрешении основан на действующем законодательстве
3. Возможные альтернативные пути
А) Установление долевой собственности через местное законодательство
Учитывая, что недвижимость находится на территории непризнанной республики, следует исследовать возможность:
- Оформления перехода права по местному законодательству
- Последующего признания этого перехода в РФ (что также проблематично)
Б) Ожидание изменения законодательства
Можно рекомендовать отслеживать изменения в законодательстве о специальных разрешениях.
В) Консультация с адвокатом по международному частному праву
Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на международном частном праве и санкционном законодательстве, для поиска законных путей решения проблемы.
4. Важные ограничения
Любые попытки обойти установленные ограничения через мнимые или притворные сделки будут ничтожны:
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)
Заключение
В текущей правовой ситуации прямых законных способов передачи доли от иностранного гражданина из недружественной страны его матери - гражданке РФ не существует. Рекомендуется обратиться к адвокату для анализа возможности использования местного законодательства территории расположения недвижимости и мониторинга изменений в санкционном законодательстве РФ.
