Приемка квартиры по программе расселения из аварийного жилья: порядок действий при выявлении недостатков
Анализ ситуации
При получении квартиры по программе расселения из аварийного жилья вы становитесь стороной правоотношений, регулируемых жилищным и гражданским законодательством. Обязанность предоставить благоустроенное жилье надлежащего качества лежит на органе власти, осуществляющем расселение.
Применимые правовые нормы
Качество предоставляемого жилья
"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15)
"Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 89)
Обязанности наймодателя
"Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 65)
Последствия передачи имущества ненадлежащего качества
"В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 557)
"Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 475)
Рекомендации и порядок действий
1. Обязательность независимой экспертизы
Независимый эксперт не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, особенно при наличии видимых дефектов (трещины, проблемы с коммуникациями). Экспертное заключение будет иметь доказательственную силу при дальнейших спорах.
2. Порядок и сроки фиксации дефектов
"Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 483)
Рекомендуется:
- Провести осмотр до подписания акта приема-передачи
- Все выявленные недостатки фиксировать немедленно
- Составить акт осмотра с подробным описанием каждого дефекта
3. Оформление документов при обнаружении недостатков
Акт осмотра должен содержать:
- Дату и место составления
- Данные сторон (ваши и представителя наймодателя)
- Подробное описание каждого недостатка с указанием локализации
- Фотографии дефектов
- Подписи всех участников осмотра
- Отметку о несогласии с качеством (если представитель отказывается подписывать)
4. Направление претензий
Претензия направляется:
- Наймодателю (органу местного самоуправления, предоставившему жилье)
- В орган государственного жилищного надзора субъекта РФ
- В прокуратуру (в случае бездействия уполномоченных органов)
5. Правовые последствия подписания акта
"Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556)
ВАЖНО: Если вы подпишете акт без оговорок о недостатках, доказывание их наличия на момент передачи значительно усложнится.
Выводы и рекомендации
- Перед подписанием акта обязательно проведите тщательный осмотр квартиры
- Все выявленные недостатки немедленно фиксируйте в акте осмотра
- При значительных дефектах рассмотрите вопрос о привлечении независимого эксперта
- Не подписывайте акт приема-передачи без внесения всех замечаний
- Направляйте письменную претензию наймодателю с требованием устранить недостатки
- При бездействии наймодателя обращайтесь в органы жилищного надзора и/или к адвокату для подготовки искового заявления в суд
Соблюдение указанного порядка позволит защитить ваши права и получить жилье надлежащего качества в рамках программы расселения.
