Консультация по независимой экспертизе и подаче претензий при приемке новой квартиры

Приемка квартиры по программе расселения из аварийного жилья: порядок действий при выявлении недостатков

Анализ ситуации

При получении квартиры по программе расселения из аварийного жилья вы становитесь стороной правоотношений, регулируемых жилищным и гражданским законодательством. Обязанность предоставить благоустроенное жилье надлежащего качества лежит на органе власти, осуществляющем расселение.

Применимые правовые нормы

Качество предоставляемого жилья

"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15)

"Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 89)

Обязанности наймодателя

"Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 65)

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества

"В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 557)

"Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 475)

Рекомендации и порядок действий

1. Обязательность независимой экспертизы

Независимый эксперт не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, особенно при наличии видимых дефектов (трещины, проблемы с коммуникациями). Экспертное заключение будет иметь доказательственную силу при дальнейших спорах.

2. Порядок и сроки фиксации дефектов

"Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 483)

Рекомендуется:

• Провести осмотр до подписания акта приема-передачи
• Все выявленные недостатки фиксировать немедленно
• Составить акт осмотра с подробным описанием каждого дефекта

3. Оформление документов при обнаружении недостатков

Акт осмотра должен содержать:

• Дату и место составления
• Данные сторон (ваши и представителя наймодателя)
• Подробное описание каждого недостатка с указанием локализации
• Фотографии дефектов
• Подписи всех участников осмотра
• Отметку о несогласии с качеством (если представитель отказывается подписывать)

4. Направление претензий

Претензия направляется:

• Наймодателю (органу местного самоуправления, предоставившему жилье)
• В орган государственного жилищного надзора субъекта РФ
• В прокуратуру (в случае бездействия уполномоченных органов)

5. Правовые последствия подписания акта

"Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556)

ВАЖНО: Если вы подпишете акт без оговорок о недостатках, доказывание их наличия на момент передачи значительно усложнится.

Выводы и рекомендации

1. Перед подписанием акта обязательно проведите тщательный осмотр квартиры
2. Все выявленные недостатки немедленно фиксируйте в акте осмотра
3. При значительных дефектах рассмотрите вопрос о привлечении независимого эксперта
4. Не подписывайте акт приема-передачи без внесения всех замечаний
5. Направляйте письменную претензию наймодателю с требованием устранить недостатки
6. При бездействии наймодателя обращайтесь в органы жилищного надзора и/или к адвокату для подготовки искового заявления в суд

Соблюдение указанного порядка позволит защитить ваши права и получить жилье надлежащего качества в рамках программы расселения.