Легитимность пункта ОСС о праве совета дома менять подрядчика для охранных услуг с оплатой по площади

Легитимность делегирования совету дома полномочий по смене подрядчика охраны

Анализ ситуации

Рассматриваемый пункт решения общего собрания собственников (ОСС) предусматривает утверждение дополнительных услуг охраны с установлением платы исходя из площади помещений и наделяет совет дома правом замены подрядчика в пределах утвержденной собранием платы без проведения нового собрания.

Применимые правовые нормы

1. Компетенция общего собрания собственников

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом; ... 4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2)

2. Полномочия совета многоквартирного дома

"Совет многоквартирного дома: ... 7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161.1, пункт 5)

3. Порядок распределения расходов на содержание общего имущества

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158, пункт 1)

"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 28)

4. Требования к решениям собраний

"Решение собрания ничтожно в случае, если оно: ... 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 181.5)

Выводы и рекомендации

1. По вопросу делегирования полномочий совету дома

Положение о праве совета дома определять замену подрядчика является сомнительным с юридической точки зрения.

Выбор подрядчика для оказания услуг охраны относится к компетенции общего собрания собственников, поскольку это:

• Определение условий пользования общим имуществом
• Утверждение перечня услуг и работ, условий их оказания
• Определение размера финансирования таких услуг

Жилищное законодательство прямо не предусматривает возможность делегирования совету дома полномочий по выбору и смене подрядчиков для дополнительных услуг.

2. По вопросу установления платы исходя из площади помещений

Установление платы за дополнительные услуги охраны исходя из площади помещений собственников соответствует законодательству.

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 249)

Поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество МКД определяется пропорционально площади помещения собственника, расчет платы исходя из площади является законным.

3. По вопросу включения в единый платежный документ

Включение платы за дополнительные услуги отдельной строкой в единый платежный документ допустимо.

Законодательство не запрещает включать в платежный документ плату за дополнительные услуги, утвержденные общим собранием собственников.

4. Рекомендации

1. Исключить положение о праве совета дома на замену подрядчика из решения ОСС, поскольку оно может быть признано недействительным.

2. Предусмотреть альтернативные механизмы оперативной смены подрядчика:

   • Утвердить на ОСС нескольких потенциальных подрядчиков с фиксированными тарифами
   • Упростить процедуру созыва внеочередного собрания для решения вопроса о смене подрядчика
   • Наделить совет дома правом заключать краткосрочные договоры на период до проведения собрания

3. Обеспечить соответствие решения ОСС требованиям к оформлению - наличие кворума, правильное оформление протокола, включение вопроса в повестку дня.

Для детальной проработки данного вопроса и минимизации правовых рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.