Правомерность регламента установки шлагбаума на придомовой территории
Анализ ситуации
На основании предоставленной информации проанализирую соответствие оспариваемого регламента требованиям законодательства.
1. Ограничения въезда для посетителей и работников нежилых помещений
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247)
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37)
Установление различных правил доступа для владельцев жилых и нежилых помещений нарушает принцип равноправия собственников. Все собственники имеют равные права на пользование общим имуществом соразмерно своим долям.
2. Дифференцированная плата за установку и обслуживание
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158)
Значительная разница в стоимости установки и обслуживания между жилыми и нежилыми помещениями не соответствует принципу соразмерности доле в праве общей собственности.
3. Порядок взимания абонентской платы в зависимости от количества автомобилей
"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Постановление Правительства РФ № 491, пункт 28)
Взимание платы исключительно с владельцев автомобилей противоречит принципу соразмерности долям в общей собственности. Все собственники, независимо от наличия автомобиля, пользуются преимуществами шлагбаума (безопасность, ограничение доступа посторонних, возможность вызова такси и доставки).
4. Определение стоимости обслуживания без предоставления договора
"Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья... вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ." (Источник: Постановление Правительства РФ № 491, пункт 40)
Отсутствие информации о договоре с обслуживающей организацией и обоснования стоимости услуг нарушает право собственников на получение информации об оказываемых услугах.
Выводы и рекомендации
Правовая оценка
Регламент установки шлагбаума содержит следующие нарушения:
- Нарушение принципа равноправия собственников при пользовании общим имуществом
- Несоблюдение принципа соразмерности при распределении расходов
- Дискриминационный характер в отношении собственников нежилых помещений
- Отсутствие прозрачности в определении стоимости услуг
Рекомендуемые действия
- Административный порядок обжалования
"Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 11)
Рекомендую начать с обращения в орган жилищного надзора вашего региона с жалобой на нарушения в регламенте.
- Судебная защита
"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 11)
При отсутствии удовлетворяющего результата в административном порядке или одновременно с ним можно обратиться в суд с требованием:
- Признать решения общего собрания недействительными
- Обязать пересмотреть регламент в соответствии с законом
- Взыскать неосновательно полученные денежные средства
Срок обращения в суд: 6 месяцев с момента, когда вы узнали о нарушении прав.
Для подготовки качественного искового заявления рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
