Продажа доли в квартире и взыскание задолженности по коммунальным платежам
Анализ ситуации
Рассматривается ситуация с двумя сособственниками квартиры, где один владеет 1/4 долей, другой - 3/4 долями. Собственник малой доли предложил выкуп своей доли за 2,5 млн рублей, получил нотариально заверенное согласие, но затем прекратил коммуникацию и не подтверждает продажу. Также имеется задолженность по коммунальным платежам со стороны собственника малой доли.
Применимые правовые нормы
Отношения по продаже доли
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 555)
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 550)
"Если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно неся расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 434.1)
Обязанности по содержанию общего имущества
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 249)
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158)
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30)
Взыскание неосновательного обогащения
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1102)
Выводы и рекомендации
По вопросу продажи доли
-
Собственник малой доли может изменить цену - поскольку договор купли-продажи не был заключен, извещение о продаже и согласие на него не создают обязательства продать долю по первоначальной цене.
-
Первое предложение не является юридически обязывающим - нотариально заверенное согласие подтверждает готовность купить долю на предложенных условиях, но не обязывает продавца завершить сделку.
-
Принудительная продажа по первоначальной цене невозможна - в представленном контексте отсутствуют нормы, позволяющие требовать через суд заключения договора купли-продажи на первоначальных условиях.
По вопросу коммунальных платежей
-
Взыскание задолженности возможно - собственник малой доли обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле.
-
Рекомендуется обратиться в суд с требованием о взыскании:
- Неосновательного обогащения в размере 1/4 от уплаченных коммунальных платежей
- Процентов за пользование чужими денежными средствами
Практические рекомендации
- Для решения вопроса с долей - продолжить переговоры или рассмотреть возможность выкупа по новой цене
- Для взыскания коммунальных платежей - подготовить расчет задолженности и обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения
- Сохранить все документы: извещение о продаже, нотариальное согласие, квитанции об оплате коммунальных услуг
- Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом для подготовки исковых заявлений и расчета точной суммы задолженности
Национальность собственников (гражданин Украины и гражданин России) не влияет на их права и обязанности как участников долевой собственности по российскому законодательству.
