Ответ на вопрос о голосовании по монтажу системы пожаротушения в МКД
Анализ ответственности за противопожарное состояние дома
Из представленной ситуации следует, что существующая противопожарная система в многоквартирном доме не функционирует, что нарушает обязательные требования пожарной безопасности. Согласно действующему законодательству:
"Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 41)
"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
"Каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности" (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ, статья 5)
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
Для управляющей организации
УО несет первичную ответственность за содержание общего имущества, включая противопожарные системы:
"Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций" (Источник: Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ, статья 38)
За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрена административная ответственность:
"Нарушение требований пожарной безопасности - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей" (Источник: КоАП РФ, статья 20.4, часть 1)
Для собственников помещений
Собственники также несут ответственность, так как именно они обязаны обеспечивать содержание общего имущества:
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 1)
В случае выявления нарушений требований пожарной безопасности собственники могут быть привлечены к административной ответственности наравне с УО.
Последствия голосования "против" монтажа системы
1. Для управляющей организации
Голосование "против" не освобождает УО от ответственности перед контролирующими органами. УО обязана обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности независимо от решений собственников:
"Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 2.3)
УО может использовать решение собственников в суде как смягчающее обстоятельство, но это не гарантирует освобождения от ответственности.
2. Для собственников
Собственники, проголосовавшие "против", несут следующие риски:
- Привлечение к административной ответственности по статье 20.4 КоАП РФ
- Гражданско-правовая ответственность в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц из-за пожара
- Возможность принудительного выполнения работ по решению суда с взысканием расходов с собственников
Возможная выгода управляющей организации от голосования "против"
УО может использовать результаты голосования "против" в следующих целях:
- При оспаривании предписаний МЧС в суде как доказательство того, что нарушения вызваны не бездействием УО, а решениями собственников
- Для минимизации собственных расходов на содержание дома
- В качестве обоснования невозможности выполнения предписания в установленный срок
Однако такая позиция является рисковенной, так как суд может признать, что УО должна была предпринять все меры для убеждения собственников в необходимости работ.
Обоснование отклонения предложения из-за завышенной стоимости
Собственники вправе требовать обоснования стоимости работ:
"В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 31)
Отклонение предложения по причине завышенной стоимости возможно, но должно сопровождаться:
- Требованием предоставить детализированную смету
- Проведением независимой экспертизы стоимости работ
- Предложением альтернативных вариантов выполнения работ
Важно: отклонение предложения по цене не освобождает от обязанности обеспечить выполнение требований пожарной безопасности.
Условия несостоятельности собрания и переголосования
Собрание считается состоявшимся при наличии кворума:
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45, часть 3)
Для решений по капитальному ремонту (к которому относится монтаж системы пожаротушения) требуется:
"Решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)
Переголосование потребуется, если:
- Не был достигнут необходимый кворум
- Не было получено необходимое большинство голосов для принятия решения
- Были нарушены процедуры проведения собрания
Выводы и рекомендации
- Голосование "против" не освобождает от ответственности - ни УО, ни собственников
- Отказ от монтажа системы противопожарной безопасности создает риски привлечения к административной ответственности и гражданско-правовой ответственности
- Требуйте детального обоснования стоимости работ от УО и проводите независимую экспертизу при необходимости
- Рассмотрите альтернативные варианты - поэтапное выполнение работ, выбор другого подрядчика
- Фиксируйте все нарушения в работе существующей системы для обоснования необходимости работ
- Проконсультируйтесь с адвокатом по вопросу минимизации рисков при голосовании
При наличии доказательств того, что УО намеренно завышает стоимость работ или не выполняет свои обязанности по содержанию противопожарных систем, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора и прокуратуру.
