Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

При каких условиях собрание собственников признается несостоявшимся и требуется переголосование?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Голосуйте против, но осознавайте: это не освободит вас от ответственности за противопожарное состояние дома.
  2. 2
    Потребуйте от УО детальную смету и обоснование стоимости каждого этапа работ до голосования.
  3. 3
    Закажите независимую экспертизу сметы, если посчитаете стоимость завышенной.
  4. 4
    Предложите на обсуждение альтернативу: поэтапное выполнение работ или выбор другого подрядчика.
  5. 5
    Зафиксируйте все факты неработающей системы (акты, фото, видео) для обоснования необходимости работ.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом о рисках и способах минимизации ответственности при голосовании.

Документы и доказательства

  • Соберите протокол общего собрания с результатами голосования по вопросу монтажа системы пожаротушения.
  • Запросите у УО проектно-сметную документацию и детальный расчет стоимости работ по каждому этапу.
  • Зафиксируйте неработоспособность противопожарной системы актом с участием независимых лиц.
  • Соберите документы о банкротстве застройщика и передаче дома управляющей организации.
  • Получите копию предписания МЧС по соседнему дому и судебные документы по его оспариванию.
  • Запросите у УО сведения о состоянии спецсчета и планируемых источниках финансирования работ.

  • Срочно: первые шаги

    • Не голосуйте «против» без юридической оценки: это не снимает ответственности ни с вас, ни с УО.
    • Зафиксируйте неработающую систему: акт с подписями соседей, фото и видео до голосования.
    • Инициируйте независимую экспертизу сметы, если суммы кажутся завышенными.
    • Предложите на обсуждение поэтапный план и альтернативных подрядчиков до принятия решения.
    • Срочно проконсультируйтесь с адвокатом о рисках голосования и позиции УО в суде.

  • Сроки и риски

    • Голосование «против» не освобождает вас от административной и гражданской ответственности за неработающую систему.
    • При отказе от монтажа возможен иск о принудительном выполнении работ с взысканием расходов с собственников.
    • Фиксируйте факты бездействия УО и неработоспособность системы для защиты в суде.
    • При доказанном завышении стоимости обращайтесь в жилищную инспекцию и прокуратуру.

  • Чего не делать

    • Не голосуйте «против» в надежде освободиться от ответственности: это не снимает риски ни с вас, ни с УО.
    • Не принимайте стоимость работ на веру: не утверждайте смету без детального обоснования каждой позиции.
    • Не отказывайтесь от монтажа системы пожаротушения — это создает риски административной и гражданской ответственности.
    • Не соглашайтесь на предложенного подрядчика, не проверив его репутацию и не сравнив с альтернативными сметами.
    • Не игнорируйте факты неработающей системы: фиксируйте нарушения, но не используйте их как повод для отказа от работ.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте поэтапное выполнение работ: сначала проектно-сметная документация, затем монтаж, чтобы распределить финансовую нагрузку.
    • Запросите у УО сметы от нескольких подрядчиков и проведите независимую экспертизу стоимости, если суммы вызывают сомнения.
    • Предложите на голосовании альтернативного подрядчика с подтвержденной квалификацией и опытом аналогичных работ.
    • Зафиксируйте неработоспособность текущей системы актами и фото, чтобы обосновать необходимость и срочность ремонта.
    • Рассмотрите вариант рассрочки платежа или привлечения подрядчика с гарантией на выполненные работы.
    • Обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой на бездействие УО, если она не обеспечивает работоспособность системы.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Ответ на вопрос о голосовании по монтажу системы пожаротушения в МКД

Анализ ответственности за противопожарное состояние дома

Из представленной ситуации следует, что существующая противопожарная система в многоквартирном доме не функционирует, что нарушает обязательные требования пожарной безопасности. Согласно действующему законодательству:

"Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 41)

"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)

"Каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности" (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ, статья 5)

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности

Для управляющей организации

УО несет первичную ответственность за содержание общего имущества, включая противопожарные системы:

"Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций" (Источник: Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ, статья 38)

За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрена административная ответственность:

"Нарушение требований пожарной безопасности - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей" (Источник: КоАП РФ, статья 20.4, часть 1)

Для собственников помещений

Собственники также несут ответственность, так как именно они обязаны обеспечивать содержание общего имущества:

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 1)

В случае выявления нарушений требований пожарной безопасности собственники могут быть привлечены к административной ответственности наравне с УО.

Последствия голосования "против" монтажа системы

1. Для управляющей организации

Голосование "против" не освобождает УО от ответственности перед контролирующими органами. УО обязана обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности независимо от решений собственников:

"Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 2.3)

УО может использовать решение собственников в суде как смягчающее обстоятельство, но это не гарантирует освобождения от ответственности.

2. Для собственников

Собственники, проголосовавшие "против", несут следующие риски:

  • Привлечение к административной ответственности по статье 20.4 КоАП РФ
  • Гражданско-правовая ответственность в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц из-за пожара
  • Возможность принудительного выполнения работ по решению суда с взысканием расходов с собственников

Возможная выгода управляющей организации от голосования "против"

УО может использовать результаты голосования "против" в следующих целях:

  1. При оспаривании предписаний МЧС в суде как доказательство того, что нарушения вызваны не бездействием УО, а решениями собственников
  2. Для минимизации собственных расходов на содержание дома
  3. В качестве обоснования невозможности выполнения предписания в установленный срок

Однако такая позиция является рисковенной, так как суд может признать, что УО должна была предпринять все меры для убеждения собственников в необходимости работ.

Обоснование отклонения предложения из-за завышенной стоимости

Собственники вправе требовать обоснования стоимости работ:

"В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 31)

Отклонение предложения по причине завышенной стоимости возможно, но должно сопровождаться:

  1. Требованием предоставить детализированную смету
  2. Проведением независимой экспертизы стоимости работ
  3. Предложением альтернативных вариантов выполнения работ

Важно: отклонение предложения по цене не освобождает от обязанности обеспечить выполнение требований пожарной безопасности.

Условия несостоятельности собрания и переголосования

Собрание считается состоявшимся при наличии кворума:

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45, часть 3)

Для решений по капитальному ремонту (к которому относится монтаж системы пожаротушения) требуется:

"Решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

Переголосование потребуется, если:

  1. Не был достигнут необходимый кворум
  2. Не было получено необходимое большинство голосов для принятия решения
  3. Были нарушены процедуры проведения собрания

Выводы и рекомендации

  1. Голосование "против" не освобождает от ответственности - ни УО, ни собственников
  2. Отказ от монтажа системы противопожарной безопасности создает риски привлечения к административной ответственности и гражданско-правовой ответственности
  3. Требуйте детального обоснования стоимости работ от УО и проводите независимую экспертизу при необходимости
  4. Рассмотрите альтернативные варианты - поэтапное выполнение работ, выбор другого подрядчика
  5. Фиксируйте все нарушения в работе существующей системы для обоснования необходимости работ
  6. Проконсультируйтесь с адвокатом по вопросу минимизации рисков при голосовании

При наличии доказательств того, что УО намеренно завышает стоимость работ или не выполняет свои обязанности по содержанию противопожарных систем, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора и прокуратуру.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение