Регистрация права собственности на кооперативную квартиру при отказе в договоре соцнайма

Регистрация права собственности на кооперативную квартиру при отсутствии справки о полной выплате пая

Анализ ситуации

Вы являетесь членом жилищного кооператива и владеете ордером на кооперативную квартиру 1985 года постройки, а также документами, подтверждающими внесение паевых взносов. Однако у вас отсутствует справка о полной выплате пая, что является ключевым моментом для возникновения права собственности.

Применимые нормы права

Право собственности на кооперативную квартиру:

"Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 129)

"Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 218)

Государственная регистрация прав:

"Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 18)

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)

Выводы и рекомендации

1. Относительно возможности регистрации права собственности

Имеющихся у вас документов (ордер и квитанции о паевых взносах) может оказаться недостаточно для государственной регистрации права собственности, поскольку:

• Ключевым условием возникновения права собственности является полная выплата паевого взноса
• Отсутствие справки о полной выплате пая создает правовую неопределенность
• Орган регистрации прав вправе потребовать документы, подтверждающие полную выплату пая

2. Относительно отказа в заключении договора социального найма

Отказ местных влазей в заключении договора социального найма является правомерным, поскольку:

• Кооперативная квартира не относится к муниципальному жилищному фонду
• Право на социальный найм возникает только в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда

3. Рекомендуемые действия

Первоочередные меры:

1. Запросите документы о полной выплате пая:

   • Обратитесь в архив для получения документов ликвидированного кооператива
   • Запросите выписки из архивных документов, подтверждающих полную выплату пая

2. Проверьте статус поданных документов в МФЦ:

   • Уточните, какие именно документы были направлены на регистрацию
   • Получите информацию о ходе рассмотрения заявления

Альтернативные варианты при невозможности получения справки:

1. Обратитесь в суд с заявлением об установлении юридического факта:

   • Факта полной выплаты паевого взноса
   • Факта владения квартирой на праве собственности

2. Рассмотрите возможность применения приобретательной давности:

   "Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 234)

Учитывая, что вы владеете квартирой с 1985 года, этот срок значительно превышает установленные 15 лет.

4. В случае отказа в регистрации

При получении отказа в государственной регистрации права собственности вы вправе:

• Обжаловать отказ в судебном порядке
• Потребовать возмещения убытков, причиненных незаконным отказом

Рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищных вопросах, для разработки оптимальной стратегии защиты ваших прав с учетом конкретных обстоятельств вашего дела.