Продажа квартиры в России собственником, находящимся за границей
Анализ ситуации
Продажа квартиры в России гражданином РФ, находящимся за границей, возможна без личного присутствия через представителя. Квартира является единственным жильем для вас и вашего родственника, что создает дополнительные правовые аспекты, которые необходимо учесть.
Применимые нормы права
1. Продажа квартиры по доверенности
"По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 971)
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 185.1)
2. Этапы обязательного личного присутствия
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
"Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 29)
3. Процесс продажи квартиры
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550)
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551)
"Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556)
4. Регистрация по месту жительства
"Гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации" (Источник: Закон "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения", статья 6)
"Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 20)
Выводы и рекомендации
По вопросу продажи по доверенности:
-
Продажа возможна полностью по доверенности - вы можете оформить нотариальную доверенность на представителя (физическое лицо или компанию), который сможет совершить все необходимые действия от вашего имени.
-
Доверенность должна быть нотариальной и содержать полномочия на:
- Подписание договора купли-продажи
- Подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности
- Получение документов из регистрирующих органов
- Подписание передаточного акта
- Получение денежных средств
По этапам личного присутствия:
Личное присутствие не требуется на любом этапе, если оформлена надлежащая нотариальная доверенность. Однако обратите внимание, что:
"При представлении лица, указанного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о заявлении о невозможности регистрации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 36)
Это означает, что если ранее вы подавали такое заявление, то регистрация без вашего личного участия будет невозможна.
Процесс продажи по шагам:
-
Подготовительный этап:
- Оформление нотариальной доверенности на представителя
- Сбор документов на квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт)
- Получение согласий ипотечных кредиторов (если есть ипотека)
- Урегулирование вопроса с родственником, проживающим в квартире
-
Заключение договора:
- Подписание договора купли-продажи представителем
- Согласование условий расчета
-
Государственная регистрация:
- Подача документов на регистрацию перехода права собственности
- Получение выписки из ЕГРН о переходе права
-
Передача квартиры:
- Подписание передаточного акта
- Передача ключей покупателю
По вопросу регистрации (прописки):
-
Обязанность регистрации - закон обязывает граждан РФ иметь регистрацию по месту жительства.
-
После продажи квартиры у вас есть 7 дней для регистрации по новому месту жительства.
-
При отсутствии другого жилья - если квартира была единственным жильем, после ее продажи вы должны зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) или найти новое место жительства для постоянной регистрации.
-
Для родственника - если он был зарегистрирован в продаваемой квартире, его право пользования жилым помещением прекращается с переходом права собственности к покупателю, если иное не установлено соглашением.
Особое внимание:
Учитывая, что квартира является единственным жильем для вас и родственника, рекомендую:
- Получить письменное согласие родственника на продажу
- Урегулировать вопрос его дальнейшего проживания
- Проконсультироваться с адвокатом по вопросу защиты прав родственника при продаже единственного жилья
Важно: Для оформления нотариальной доверенности за границей обратитесь в консульство Российской Федерации или к местному нотариусу с последующей легализацией документа для использования в России.
