Замена шлагбаумов в жилом массиве: юридический анализ ситуации
Анализ текущей ситуации
Установка шлагбаумов в 2015 году была проведена с существенными нарушениями законодательства. Отсутствие решения общего собрания собственников делает первоначальную установку потенциально незаконной, поскольку:
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)
Применимые правовые нормы
Относительно законности первоначальной установки
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)
"В состав общего имущества включаются: ... иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Требования к принятию решений
"принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2.1)
"Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181.2)
Ответы на конкретные вопросы
1. Возможность замены шлагбаумов по старым разрешениям
Нет, замену шлагбаумов нельзя осуществлять на основании старых разрешений при отсутствии решения ОСС. Разрешения местной администрации не заменяют необходимость получения решения собственников.
2. Документы, которые могут быть запрошены при жалобе
При подаче жалобы контролирующие органы могут запросить:
- Решения и протоколы общих собраний собственников
- Разрешительную документацию от местной администрации
- Техническую документацию на шлагбаумы
- Документы, подтверждающие законность установки
"Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме" подлежат хранению в технической документации (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 24)
3. Последствия отсутствия документов
Отсутствие полного пакета документов может рассматриваться как нарушение, влекущее:
"Самовольное занятие земельного участка" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 60)
"Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 19.1)
4. Требования к решению ОСС при замене шлагбаумов
Для законной установки новых шлагбаумов требуется решение общего собрания собственников всех восьми домов, поскольку:
"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46)
Выводы и рекомендации
-
Первоначальная установка шлагбаумов была незаконной из-за отсутствия решения ОСС.
-
Для замены шлагбаумов необходимо:
- Провести общее собрание собственников всех 8 домов
- Получить необходимое большинство голосов
- Оформить протокол решения собрания
- При необходимости получить новые разрешения от местной администрации
-
Риски при продолжении деятельности без документов:
- Административная ответственность за самоуправство
- Требования о демонтаже сооружений
- Судебные споры с недовольными собственниками
-
Рекомендуется обратиться к адвокату для разработки стратегии легализации существующей ситуации и организации законной процедуры замены шлагбаумов с соблюдением всех требований жилищного законодательства.
