Правомерность требования собственников об оплате аренды жилья до подписания договора

Требование предоплаты до подписания договора аренды: правовой анализ

Анализ ситуации

На стадии переговоров о заключении договора аренды квартиры собственник требует внесения частичной оплаты за период с 15-го по 1-е число до подписания договора, а также полной оплаты 1-го числа. При этом в проекте договора такие условия отсутствуют.

Применимые правовые нормы

О заключении договора и существенных условиях

"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 432)

"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 671)

О порядке и сроках внесения арендной платы

"Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 682)

"Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 614)

О задатке и авансе

"Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380)

"Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380)

О свободе договора и переговорах

"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 421)

"При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 434.1)

Выводы и рекомендации

Правовая оценка требований собственника

1. Требование внесения оплаты до заключения договора неправомерно - обязательство по оплате возникает только после заключения договора аренды.

2. "Внутренние правила" собственника не имеют юридической силы - условия аренды определяются исключительно договором между сторонами.

3. Противоречие между устными требованиями и проектом договора свидетельствует о недобросовестном поведении собственника при ведении переговоров.

Риски для арендатора

• При внесении денег до подписания договора невозможно доказать целевое назначение платежа
• Отсутствие правовой защиты в случае спора
• Сложности в доказывании факта передачи денег

Рекомендуемые действия

1. Отказаться от внесения任何 платежей до подписания договора
2. Настаивать на включении всех условий об оплате в текст договора
3. Предложить согласовать единый порядок оплаты, соответствующий проекту договора
4. Рассмотреть возможность поиска другого объекта аренды при сохранении недобросовестной позиции собственника

Если собственник продолжает настаивать на необоснованных требованиях, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату для защиты своих прав.