Продажа квартиры в доме, подлежащем расселению и сносу
Анализ ситуации
Продажа квартиры в многоквартирном доме, включенном в программу расселения и сноса, возможна до момента заключения соглашения об изъятии недвижимости или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии.
"Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32)
Применимые нормы права
Требования к договору купли-продажи
Договор продажи недвижимости должен соответствовать установленным требованиям:
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 550)
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 554)
Обязанности продавца по информированию покупателя
Продавец обязан предоставить покупателю достоверную информацию о товаре:
"Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 495)
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 460)
Государственная регистрация
Сделка подлежит государственной регистрации, и в ЕГРН вносятся сведения о статусе дома:
"Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 558)
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать... сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
Рекомендации по оформлению сделки
Подготовка документов
- Получите актуальную выписку из ЕГРН, которая будет содержать сведения о статусе дома
- Подготовьте копию уведомления от местных властей о расселении дома
- Соберите все технические документы на квартиру
Составление договора купли-продажи
- Включите в договор прямое указание на то, что дом включен в программу расселения и подлежит сносу
- Укажите реквизиты уведомления от местных властей
- Конкретно опишите, что покупатель осведомлен о предстоящем расселении
Дополнительные меры защиты
- Составьте отдельное письменное подтверждение (расписку) о том, что покупатель уведомлен о статусе дома
- Укажите в договоре, что покупатель не имеет права на компенсации от государства после приобретения квартиры
- Зафиксируйте в договоре, что цена определена с учетом предстоящего расселения
Важные ограничения
После продажи квартиры вы утрачиваете право на получение компенсации:
"Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции... имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32)
Выводы и рекомендации
- Продажа возможна - вы можете продать квартиру до заключения соглашения об изъятии
- Обязательное информирование - включите в договор прямое указание на статус дома и получите письменное подтверждение от покупателя
- Государственная регистрация - сделка подлежит обязательной регистрации, и сведения о статусе дома уже содержатся в ЕГРН
- Утрата прав на компенсацию - после продажи квартиры право на возмещение переходит к новому собственнику
- Сроки - успейте завершить сделку до начала процедуры принудительного изъятия
Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом для подготовки максимально защищенного договора купли-продажи с учетом конкретных обстоятельств вашей ситуации.
