Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Вопрос о законности платежа по договору аренды нежилого помещения при смене собственника

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте предыдущему собственнику письменную претензию о возврате ошибочно перечисленных средств как неосновательного обогащения.descriptionПретензия о неосновательном обогащении (свободная форма)
  2. 2
    Уведомите нового арендодателя об ошибочном платеже, приложив платежное поручение и копию претензии.
  3. 3
    Запросите у нового арендодателя письменное подтверждение о принятии произведенного платежа в счет оплаты по договору.
  4. 4
    Потребуйте от сторон дополнительного соглашения письменные разъяснения о его соотношении с новым договором аренды.
  5. 5
    Требуйте документального подтверждения перехода обеспечительного платежа от предыдущего собственника к новому арендодателю.
  6. 6
    При отказе предыдущего собственника вернуть средства, подготовьте иск о взыскании неосновательного обогащения.

Документы и доказательства

  • Платежное поручение об оплате счета предыдущему собственнику.
  • Счет, выставленный на имя предыдущего собственника, с указанием нового договора.
  • Новый договор аренды с новой компанией от 01.07.
  • Дополнительное соглашение о замене стороны, подписанное четырьмя сторонами.
  • Письменное уведомление новому арендодателю об ошибочном платеже с подтверждением отправки.
  • Письменное подтверждение нового арендодателя о зачете произведенного платежа.

  • Срочно: первые шаги

    • Направьте новому арендодателю официальное уведомление о произведенном платеже с приложением платежного поручения.
    • Потребуйте от нового арендодателя письменного подтверждения о зачете вашего платежа в счет оплаты по договору.
    • Запросите у всех сторон письменные разъяснения о юридической природе подписанного дополнительного соглашения.
    • Зафиксируйте дату получения уведомления о смене арендодателя — от нее зависит надлежащий характер вашей оплаты.

  • Сроки и риски

    • Платеж предыдущему собственнику может быть признан надлежащим исполнением, если вы не получали письменного уведомления о смене кредитора.
    • Уведомите нового арендодателя об ошибочном платеже и запросите письменное подтверждение о зачете этой суммы в счет оплаты по новому договору.
    • Запросите у всех сторон письменные разъяснения, к какому договору относится дополнительное соглашение и какие обязательства оно меняет.
    • Требуйте документального подтверждения передачи обеспечительного платежа от прежнего собственника новому арендодателю, иначе он остается у прежнего.

  • Чего не делать

    • Не оплачивайте счета по новому договору на имя предыдущего собственника.
    • Не подписывайте дополнительное соглашение без письменных разъяснений о его связи с новым договором.
    • Не передавайте обеспечительный платеж новому арендодателю без документального подтверждения его перехода.
    • Не игнорируйте требование о возврате ошибочного платежа предыдущему собственнику.
    • Не зачитывайте ошибочный платеж в счет будущих периодов без письменного согласия нового арендодателя.
    • Не рассчитывайте на устные договоренности о зачете платежа — требуйте письменного подтверждения.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки рисков: спор о зачете платежа и обеспечительном платеже требует правовой позиции.
    • Адвокат подготовит претензию предыдущему собственнику о возврате неосновательного обогащения.
    • Адвокат проверит дополнительное соглашение на предмет перехода обеспечительного платежа к новому собственнику.
    • Адвокат поможет заключить допсоглашение к новому договору, четко регулирующее судьбу обеспечительного платежа.
    • При отказе вернуть средства адвокат подготовит иск о взыскании неосновательного обогащения.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Смена арендодателя и ошибочная оплата: правовые последствия и рекомендации

Анализ ситуации

Вы заключили новый договор аренды с новой компанией после истечения срока предыдущего трехстороннего договора. При этом произошла смена собственника помещения, а оплата по новому договору была ошибочно перечислена предыдущему собственнику. Дополнительное соглашение о замене стороны, подписанное четырьмя сторонами, создает неопределенность в отношении обеспечительного платежа.

Применимые правовые нормы

Переход прав при смене собственника

"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 617)

Исполнение обязательства надлежащему лицу

"Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 382)

Обеспечительный платеж

"Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, ... по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381.1)

Неосновательное обогащение

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1102)

Выводы и рекомендации

По ошибочной оплате предыдущему собственнику

  1. Ваш платеж может считаться надлежащим исполнением, если на момент оплаты вы не были надлежаще уведомлены о переходе прав к новому арендодателю.

  2. Предыдущий собственник обязан вернуть полученные средства как неосновательное обогащение, поскольку он не является стороной по новому договору аренды.

  3. Немедленно направьте претензию предыдущему собственнику с требованием возврата ошибочно перечисленных средств.

По дополнительному соглашению

  1. Требуйте разъяснений о юридической природе соглашения - регулирует ли оно отношения по предыдущему или новому договору.

  2. Уточните, кто является сторонами и какие конкретно обязательства изменяются соглашением.

По обеспечительному платежу

  1. Обеспечительный платеж должен перейти к новому арендодателю только при наличии соглашения об этом.

  2. Требуйте документального подтверждения перехода обеспечительного платежа от предыдущего к новому арендодателю.

Действия для минимизации рисков

  1. Направьте новому арендодателю официальное уведомление об ошибочном платеже с приложением подтверждающих документов.
  2. Получите от нового арендодателя письменное подтверждение о принятии к зачету произведенного платежа.
  3. Заключите дополнительное соглашение к новому договору, четко регулирующее вопрос обеспечительного платежа.
  4. Если предыдущий собственник отказывается возвращать средства, готовьте иск о взыскании неосновательного обогащения.

Рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки корректной правовой позиции и ведения переговоров со всеми участниками отношений.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение