Риски при покупке недвижимости и проблемы с приватизацией

Покупка приватизированной квартиры: риски и меры безопасности

Анализ ситуации

Приобретение ранее приватизированной квартиры действительно сопряжено с определенными рисками, связанными с возможными нарушениями при проведении приватизации. Основные опасности включают недействительность самой приватизации, ошибки в документах, наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и возможные споры о праве собственности.

Применимые правовые нормы

Проверка законности приватизации

"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 217)

"3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

Государственная регистрация прав

"Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 18)

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 1)

Риски недействительности сделки

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)

"Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 175)

Права членов семьи собственника

"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292)

Рекомендации и выводы

Что необходимо проверить перед покупкой:

1. Выписку из ЕГРН - основной документ, подтверждающий право собственности продавца и отсутствие обременений

2. Документы о приватизации - акт передачи квартиры в собственность, соответствие процедуры законодательству на момент приватизации

3. Отсутствие споров о праве - проверьте, нет ли судебных споров в отношении квартиры

4. Дееспособность участников приватизации - убедитесь, что все участники приватизации были дееспособны и действовали добровольно

5. Отсутствие сохраняющихся прав пользования - проверьте, не сохранили ли право пользования квартирой лица, не участвовавшие в приватизации

Меры безопасности при совершении сделки:

1. **Нотар