Ошибка в кадастровом номере в зарегистрированном договоре дарения квартиры
Анализ ситуации
В вашем случае имеет место техническая ошибка в кадастровом номере объекта недвижимости в договоре дарения, который уже прошел государственную регистрацию. Несмотря на то, что регистрация перехода права состоялась, наличие ошибки в реквизитах объекта создает потенциальные риски для будущих сделок.
Правовые последствия технической ошибки
"Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 180)
Ошибка в кадастровом номере сама по себе не делает сделку недействительной, если из других условий договора можно определенно установить, какое именно имущество является предметом дарения.
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 554)
Аналогичный подход применяется к договору дарения недвижимости. Если в договоре присутствуют другие данные, позволяющие идентифицировать объект (адрес, площадь, этаж и т.д.), условие о предмете считается согласованным.
Риски сохранения ошибки
"имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 49 части 1)
При последующих сделках с данной квартирой (продажа, дарение, залог) наличие противоречия между договором дарения и данными ЕГРН может стать основанием для приостановления или отказа в регистрации.
Способы исправления ошибки
1. Исправление технической ошибки через орган регистрации прав
"Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости... исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, пункт 1)
Это наиболее простой и быстрый способ исправления ошибки.
2. Дополнительное соглашение к договору
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450, пункт 1)
"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164, пункт 2)
Дополнительное соглашение, исправляющее кадастровый номер, также подлежит государственной регистрации.
3. Судебный порядок
"Защита гражданских прав осуществляется путем: ... прекращения или изменения правоотношения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)
В случае отказа органа регистрации прав в исправлении ошибки можно обратиться в суд.
Выводы и рекомендации
-
Ошибку рекомендуется исправить, поскольку она создает риски при будущих сделках с недвижимостью.
-
Наиболее предпочтительный способ - подача заявления в орган регистрации прав об исправлении технической ошибки в соответствии со статьей 61 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
-
Альтернативный вариант - заключение дополнительного соглашения к договору дарения с правильным кадастровым номером с последующей государственной регистрацией этого соглашения.
-
Рекомендуется действовать последовательно:
- Сначала обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки
- В случае отказа - заключить дополнительное соглашение
- При возникновении споров - обращаться в суд
-
Для минимизации рисков при подготовке документов рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.
