Юридическая оценка ситуации с предложением аренды объектов инфраструктуры водоснабжения и водоотведения
Анализ ситуации
Сложившаяся ситуация содержит несколько правовых проблем, которые требуют детального анализа.
Правовой статус ТСН и его полномочия
"Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 123.12)
ТСН вправе управлять только тем имуществом, которое находится в общей долевой собственности его членов. В вашем случае объекты инфраструктуры (артезианские скважины, очистные сооружения, инженерные сети) принадлежат частному владельцу, а не собственникам домов ИЖС, поэтому ТСН не имеет правомочий распоряжаться этим имуществом.
Правомерность действий застройщика
"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 608)
Застройщик не является собственником объектов инфраструктуры и не предоставил доказательств наличия у него полномочий от собственника на заключение договоров аренды. Следовательно, его действия по предложению аренды могут быть квалифицированы как неправомерные.
Требования к договорам аренды и оказания услуг
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 607)
Представленная калькуляция без детального обоснования расходов и налогов не соответствует требованиям к определению цены договора.
Правовые нарушения и риски
Нарушения со стороны застройщика
-
Отсутствие прав на распоряжение имуществом - застройщик предлагает в аренду чужое имущество без соответствующих полномочий.
-
Непредоставление достоверной информации - калькуляция представлена без должного обоснования.
-
Уклонение от передачи инфраструктуры гарантирующей организации - ссылки на незавершенность строительства всей территории могут быть необоснованными.
Нарушения со стороны ТСН
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
ТСН не вправе заключать договоры в отношении имущества, не находящегося в общей собственности его членов, особенно без согласия всех собственников.
Рекомендации по защите прав собственников
Немедленные действия
-
Требуйте предоставления полной информации:
- Документы, подтверждающие право собственности на объекты инфраструктуры
- Документы, подтверждающие полномочия застройщика на заключение договоров аренды
- Детальное обоснование всех статей калькуляции
- Документы о вводе объектов в эксплуатацию
-
Направьте коллективное обращение в органы местного самоуправления с требованием:
- Определить гарантирующую организацию для данной территории
- Проконтролировать передачу объектов инфраструктуры
- Проверить законность действий застройщика
-
Обратитесь в контролирующие органы:
- Прокуратуру - для проверки на признаки мошенничества
- Роспотребнадзор - для защиты прав потребителей
- Орган государственного жилищного надзора
Судебная защита
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)
В случае заключения договоров аренды и обслуживания можно обратиться в суд с требованиями о:
- Признании договоров недействительными
- Запрете деятельности, нарушающей права собственников
- Возмещении убытков, если таковые уже понесены
Альтернативное решение
Требуйте от застройщика и органов местного самоуправления передачи объектов инфраструктуры в муниципальную собственность с последующей передачей гарантирующей организации для обеспечения централизованного водоснабжения и водоотведения по установленным тарифам.
Выводы
Предлагаемая схема содержит признаки потенциально мошеннических действий, поскольку:
- Отсутствуют правовые основания для заключения договоров аренды
- Представлены неподтвержденные расчеты расходов
- Нарушены права собственников на получение достоверной информации
- Имеются признаки злоупотребления правом со стороны ТСН
Рекомендуется активно противодействовать заключению указанных договоров и требовать законного порядка обеспечения коммунальными услугами через гарантирующую организацию.
ВАЖНО: В случае возникновения спорных ситуаций или необходимости судебной защиты рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области жилищного и гражданского права.
