Юридические вопросы по повышению тарифа и неопределенности в решениях собрания собственников многоквартирного дома

Правовые аспекты взаимодействия с управляющей организацией по вопросу ремонта в многоквартирном доме

Анализ ситуации

Управляющая организация уклоняется от выполнения срочного ремонта, требуемого предписанием комитета по жилищному надзору, ссылаясь на недостаток финансирования из-за неизменного тарифа с 2016 года. При этом в протоколе общего собрания собственников отсутствуют четкие гарантии выполнения конкретных работ после повышения тарифа.

Обязанности управляющей организации

"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)

"Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, что подтверждается предписанием, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 20)

Управляющая организация обязана выполнить предписание надзорного органа независимо от размера тарифа, поскольку обеспечение безопасности жильцов является первоочередной обязанностью.

Ответственность за бездействие

"Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.22)

"Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушений, Статья 14.1.3)

Правомерность требования дополнительного соглашения

"В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162)

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 452)

Собственники вправе требовать заключения дополнительного соглашения с четким перечнем работ и сроков их выполнения.

Рекомендуемые формулировки для документов

В дополнительное соглашение к договору управления необходимо включить:

1. Конкретный перечень работ, требуемых по предписанию комитета по жилищному надзору
2. Сроки выполнения каждого этапа работ с указанием дат начала и окончания
3. Источники финансирования работ
4. Ответственность за нарушение сроков выполнения работ
5. Порядок приемки выполненных работ

"В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 708)

Возможность приостановления повышения тарифа

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 310)

Повышение тарифа, утвержденное общим собранием собственников, является обязательным для исполнения. Однако собственники вправе потребовать обеспечения гарантий выполнения работ до вступления в силу новых тарифов.

Выводы и рекомендации

1. Подготовьте дополнительное соглашение к договору управления с четким перечнем работ, сроками их выполнения и ответственностью за нарушение обязательств.

2. Зафиксируйте факт бездействия управляющей организации путем составления акта о нарушении качества услуг.

3. Обратитесь в орган жилищного надзора с жалобой на бездействие управляющей организации в отношении выполнения предписания.

4. Потребуйте снижения платы за содержание жилого помещения в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязанностей.

5. В случае продолжения бездействия УК обратитесь в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательств и возмещении убытков.

Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для подготовки юридически грамотного дополнительного соглашения и определения дальнейшей стратегии действий.