Добрый день. Панируем приобрести квартиру. Продавец хочет занизить сумму в дкп. Он хочет открыть аккредитив и провести онлайн регистрацию в одном банке, а другую часть денег положить в ячейку в другом банке. При этом, в документах указано, что часть средств перечисляется безналом, а остальное - наличными. Какие есть риски при схеме с двумя банками?
НейроадвокатПредлагаемая схема с занижением цены в договоре купли-продажи и использованием двух разных банков для расчетов (аккредитив + банковская ячейка) содержит существенные правовые риски для обеих сторон сделки.
"доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)
"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 1)
"Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 3)
Налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и при наличии оснований доначислить налог исходя из рыночной стоимости квартиры.
"если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)
"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555, пункт 1)
Указание в договоре заниженной цены может быть расценено как притворная сделка, что создает risks признания ее недействительной.
"В осуществлении государственной регистрации прав отказывается если представленные документы являются подложными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 1, подпункт 6)
"Заявление и документы возвращаются без рассмотрения если они имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 25, пункт 2)
Росреестр может запросить подтверждение оплаты по фактической цене сделки, что выявит расхождение с указанной в договоре суммой.
"Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи" (Источник: ГК РФ, статья 485, пункт 1)
При расчетах через банковскую ячейку сложнее документально подтвердить факт передачи денег, особенно если речь идет о наличных средствах.
"Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы" (Источник: ГК РФ, статья 861, пункт 1)
Хотя закон не запрещает наличные расчеты между физическими лицами, отсутствие надлежащего документооборота создает risks невозможности доказать факт оплаты при возникновении споров.
Занижение цены в договоре является правонарушением и может привести к:
Использование двух банков создает дополнительные риски:
Рекомендуется:
В случае сомнений рекомендую обратиться к адвокату для получения персональной консультации с учетом конкретных обстоятельств сделки.
Настоятельно не рекомендую использовать схему с занижением цены в договоре купли-продажи, так как связанные с этим риски существенно превышают потенциальную выгоду от уменьшения налоговой нагрузки.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
