Хочу купить квартиру, продавец – гражданин зарубежной страны, который уже больше 10 лет проживает в государстве с напряженными международными отношениями. Какие могут быть риски, например, с документами или налогами? Боюсь, что что-то упустил.
НейроадвокатПри покупке квартиры у иностранного гражданина (нерезидента), который является налоговым резидентом государства с нестабильными международными отношениями и длительное время проживает за пределами РФ, возникает комплекс правовых рисков, связанных с:
"Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина." (Источник: Федеральный закон "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 10)
Рекомендация: Требуйте действительный паспорт, признаваемый РФ, и его нотариально заверенный перевод. Убедитесь, что документы соответствуют требованиям для государственной регистрации.
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 224, пункт 3)
"доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" относятся к доходам от источников в РФ (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)
Важно: Продавец-нерезидент обязан уплатить 30% НДФЛ с дохода от продажи квартиры. Вы как покупатель можете быть привлечены к ответственности как налоговый агент, если не удержите налог.
"Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, за исключением валютных операций, предусмотренных частью 2 настоящей статьи" (Источник: Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле", статья 6)
Риск: Операция с недвижимостью на сумму свыше 5 млн рублей подлежит обязательному контролю:
"Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 миллионов рублей" (Источник: Федеральный закон "О противодействии легализации доходов", статья 6)
"Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 1 миллион рублей... если хотя бы одной из сторон является физическое или юридическое лицо, имеющее соответственно регистрацию, место жительства или место нахождения в государстве (на территории), которое (которая) не выполняет рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ)" (Источник: Федеральный закон "О противодействии легализации доходов", статья 6)
Критический риск: Если продавец связан с государством из "черного списка" ФАТФ, операция будет подвергнута enhanced due diligence.
В представленном контексте отсутствуют прямые нормы о подтверждении происхождения средств при сделках с недвижимостью. Однако банки в рамках валютного контроля и противодействия отмыванию доходов могут запрашивать такую информацию.
"Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны применять меры по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества" в отношении лиц из санкционных списков (Источник: Федеральный закон "О противодействии легализации доходов", статья 7.5)
Высокий риск: Если продавец или бенефициары включены в санкционные списки, банк заблокирует перевод.
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460)
Рекомендация: Требуйте расширенную выписку из ЕГРН и гарантии продавца об отсутствии обременений.
Важно: Данная сделка относится к категории высокорисковых. Без профессиональной юридической поддержки вы можете столкнуться с:
Привлекайте адвоката на раннем этапе сделки для комплексной проверки контрагента и структурирования операции.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
