Вывод созаемщика из собственности по ипотечной недвижимости: достаточно ли одного объекта?

Исключение созаемщика из состава собственников недвижимости с ипотечным обременением

Анализ ситуации

Вы планируете исключить созаемщика из состава собственников объекта недвижимости, находящегося в ипотеке. Созаемщик согласен на данное действие, банк предоставил письменное согласие. Рассмотрим порядок оформления данной процедуры.

Применимые правовые нормы

Форма сделки и нотариальное удостоверение

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 163)

Согласие банка как залогодержателя

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)

"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 53)

Государственная регистрация прав

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 131)

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, статья 551)

Рекомендации и порядок действий

Документы для нотариуса

Для оформления сделки у нотариуса потребуются:

1. Согласие банка - письменное одобрение, которое у вас уже есть
2. Выписка из ЕГРН - для подтверждения текущего состояния прав и обременений
3. Паспорта всех участников сделки (основной заемщик и созаемщик)
4. Кредитный договор и договор об ипотеке
5. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость
6. Соглашение о выделе доли или договор купли-продажи доли

Обязательность обращения в Росреестр

"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)

Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Правовые последствия

После завершения процедуры:

• Созаемщик утрачивает право собственности на недвижимость
• Основной заемщик становится единственным собственником
• Ипотечное обременение сохраняется на объекте недвижимости
• Обязательства по кредиту могут быть перераспределены (рекомендуется уточнить у банка)

Выводы

1. Одного согласия банка недостаточно - требуется нотариальное оформление сделки
2. Нотариус проверит законность сделки и представит документы в Росреестр
3. Процедура невозможна без государственной регистрации перехода права собственности
4. Рекомендуется заранее подготовить полный пакет документов, включая выписку из ЕГРН
5. Уточните у банка условия изменения обязательств по кредиту после вывода созаемщика из собственников

Для уточнения полного перечня необходимых документов рекомендую обратиться к конкретному нотариусу, который будет оформлять сделку.