Как правельно продать квартиру и не попасть на мошенников?

Безопасная продажа квартиры: защита от мошенничества

Анализ ситуации

Продажа недвижимости действительно сопряжена с рисками мошенничества, недобросовестных расчетов и использования подложных документов. Для минимизации этих рисков необходимо предпринять комплекс мер на всех этапах сделки.

Проверка правоспособности покупателя

"Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 17)

"Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 21)

Рекомендации по проверке покупателя:

• Запросите паспорт для проверки дееспособности и возраста
• Убедитесь в отсутствии признаков недееспособности или ограниченной дееспособности
• Проверьте документы через нотариуса, который может удостоверить личность и дееспособность

Оформление договора купли-продажи

Обязательные условия договора

"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550)

"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 554)

"Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558)

"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555)

Дополнительные защитные условия

"Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 329)

"Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 330)

Организация безопасных расчетов

Наиболее безопасные способы расчетов

"По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 926.1)

"При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 926.1)

Альтернативные способы расчетов:

• Банковская ячейка с особыми условиями открытия
• Аккредитивная форма расчетов
• Безналичный перевод с отсрочкой списания средств

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Выписка из ЕГРН и проверка обременений

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551)

Что необходимо проверить в выписке из ЕГРН:

• Отсутствие арестов, запретов на отчуждение
• Отсутствие залогов (ипотеки)
• Отсутствие прав третьих лиц на проживание
• Отсутствие судебных споров в отношении объекта

Дополнительные меры защиты

Нотариальное удостоверение сделки

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)

Передаточный акт

"Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556)

Выводы и рекомендации

1. Обязательно проверьте покупателя - убедитесь в его дееспособности и добросовестности
2. Используйте эскроу-счет - это наиболее безопасный способ расчетов
3. Включите в договор все существенные условия - предмет, цену, сроки, ответственность сторон
4. Получите актуальную выписку из ЕГРН - убедитесь в отсутствии обременений
5. Рассмотрите нотариальное удостоверение - дополнительная гарантия законности сделки
6. Подпишите передаточный акт - документируйте факт передачи имущества
7. Проконсультируйтесь с адвокатом - для индивидуальной оценки рисков и подготовки документов

Соблюдение этих мер позволит максимально обезопасить сделку по продаже квартиры и защитить интересы вашего дедушки.