Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала: требования нотариуса о дополнительной доле для ребенка
Анализ ситуации
При продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, нотариус правомерно проверяет соблюдение требований законодательства, защищающих права несовершеннолетних детей. В вашем случае нотариус требует увеличения доли ребенка с 12 кв. м до 14 кв. м, ссылаясь на необходимость защиты прав несовершеннолетнего.
Применимые правовые нормы
Требования к минимальному размеру доли
"Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30 часть 1.1)
Обязанности нотариуса при удостоверении сделок
"Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 16)
"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)
Правовые последствия нарушения требований
"Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30 часть 1.1)
Защита прав несовершеннолетних
"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 64)
Выводы и рекомендации
Правомерность требований нотариуса
-
Требования нотариуса правомерны - он действует в рамках своих полномочий, проверяя соответствие сделки требованиям жилищного законодательства.
-
Минимальная норма - законодательство устанавливает минимальный предел в 6 кв. м на человека, однако нотариус может учитывать не только формальное соблюдение этого минимума, но и реальное обеспечение жилищных прав ребенка.
-
Риски сделки - если нотариус усматривает нарушение прав несовершеннолетнего, он обязан отказать в удостоверении договора купли-продажи.
Возможные пути решения
-
Согласиться с требованием нотариуса - наиболее быстрый и надежный способ:
- Оформить дополнительное соглашение о перераспределении долей
- Увеличить долю ребенка на 2 кв. м
- Получить согласие органа опеки и попечительства на новое распределение долей
-
Обжаловать отказ нотариуса (менее предпочтительный вариант):
"Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 49)
Рекомендуемый порядок действий
- Запросите у нотариуса письменное обоснование отказа с указанием конкретных нормативных требований.
- Обратитесь в орган опеки и попечительства для получения консультации по оптимальному распределению долей.
- Заключите соглашение о перераспределении долей в соответствии с требованиями нотариуса.
- Получите согласие органа опеки и попечительства на новое распределение долей.
- Зарегистрируйте изменения в Росреестре.
- После оформления новых долей обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи.
Учитывая, что увеличение доли составляет всего 2 кв. м, наиболее рациональным решением будет согласиться с требованием нотариуса, чтобы избежать длительных судебных разбирательств и риска признания сделки недействительной в будущем.
