Продажа гаража в гаражно-строительном кооперативе
Анализ ситуации
Продажа гаража, находящегося в гаражно-строительном кооперативе, имеет свои особенности, связанные с членством в кооперативе и характером прав на имущество.
Правовая природа владения гаражом в кооперативе
"Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 123.2)
"Собственником имущества потребительского общества является потребительское общество как юридическое лицо." (Источник: Закон РФ "О потребительской кооперации", статья 21)
Это означает, что гараж является собственностью кооператива, а член кооператива обладает правом пользования им на основании членства и внесения паевых взносов.
Порядок отчуждения гаража
1. Возможность отчуждения без сохранения членства
"Пайщику, выходящему или исключенному из потребительского общества, выплачиваются стоимость его паевого взноса и кооперативные выплаты в размерах, в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом потребительского общества на момент вступления пайщика в потребительское общество." (Источник: Закон РФ "О потребительской кооперации", статья 14)
"Уставом потребительского общества может быть предусмотрена выдача паевого взноса в натуральной форме в случаях, если паевым взносом были земельные участки или иное недвижимое имущество." (Источник: Закон РФ "О потребительской кооперации", статья 14)
Продажа гаража возможна, но требует выхода из кооператива с последующей передачей права пользования гаражом новому лицу, которое должно быть принято в члены кооператива.
2. Согласие органов кооператива
"Пайщик может быть исключен из потребительского общества решением общего собрания потребительского общества в случае неисполнения им без уважительных причин перед обществом своих обязанностей..." (Источник: Закон РФ "О потребительской кооперации", статья 13)
"К исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества относятся: ... исключение пайщиков из потребительского общества..." (Источник: Закон РФ "О потребительской кооперации", статья 16)
Для оформления сделки потребуется решение общего собрания о приеме нового члена кооператива и/или исключении продавца.
3. Особенности оформления сделки
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550)
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551)
Необходимые документы
Для оформления сделки потребуются:
- Документы, подтверждающие членство в кооперативе
- Документы о внесении паевых взносов
- Выписка из реестра членов кооператива
- Протокол общего собрания о приеме покупателя в члены кооператива
- Договор купли-продажи права пользования гаражом
- Документы, подтверждающие государственную регистрацию права (при наличии)
Рекомендации и выводы
-
Изучите устав кооператива - именно в уставе содержатся основные правила выхода из кооператива и передачи прав пользования гаражом.
-
Получите согласие правления и общего собрания - без этого сделка может быть признана недействительной.
-
Оформите договор купли-продажи в письменной форме с указанием всех существенных условий.
-
Проведите государственную регистрацию перехода права в установленном порядке.
-
Убедитесь в отсутствии обременений - гараж должен быть свободен от прав третьих лиц.
-
Проверьте документы на земельный участок под гаражом, так как от этого зависит правовой статус всей сделки.
В связи со сложностью процедуры и необходимостью учета положений устава конкретного кооператива, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и корпоративном праве, для сопровождения сделки.
