Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Спор о включении пункта об уборке прилегающей территории в договор содержания с собственником нежилого помещения в ТСЖ

Добрый день. У нас в жилом доме организовано ТСЖ, и там есть нежилое помещение, которое переоборудовано под магазин. От этого магазина идет лестница, которая выходит прямо на тротуар. Председатель ТСЖ хочет подписать с собственником этого помещения договор на содержание и ремонт, и в этом договоре есть такой пункт, где собственник обязан поддерживать чистоту на территории вокруг магазина, включая подходы и саму лестницу. Но собственник против этого пункта, он говорит, что уже платит по квитанциям за содержание общего имущества, и в эту сумму входит уборка дворником всей территории дома, в том числе и возле магазина. Подскажите, пожалуйста, какими законами или нормативными актами можно обосновать, что собственник должен убирать эту прилегающую территорию, и в каких случаях он может отказаться от этого? Еще вопрос: если собственник нежилого помещения является членом ТСЖ, имеет ли он право не подписывать договор содержания, если не согласен с какими-то условиями, или его могут заставить? Например, в документах ТСЖ указано, что общее имущество включает дворовые территории, но не конкретно про участки у нежилых помещений.

Вопрос №22666Ответы: 115.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у председателя ТСЖ техническую документацию на дом, чтобы установить статус лестницы и прилегающей территории.
  2. 2
    Если лестница и подходы входят в состав общего имущества, откажитесь от подписания договора в этой части, так как уборка уже оплачивается всеми собственниками.
  3. 3
    Если территория используется исключительно магазином и не относится к общему имуществу, предложите председателю заключить отдельный договор на её содержание.descriptionДоговор возмездного оказания услуг по уборке прилегающей территории
  4. 4
    Направьте председателю протокол разногласий к договору, зафиксировав свою позицию по спорному пункту об уборке.descriptionПротокол разногласий к договору
  5. 5
    Вынесите вопрос о статусе территории и порядке её уборки на общее собрание членов ТСЖ для коллегиального решения.
  6. 6
    При недостижении согласия обратитесь за разъяснениями в орган государственного жилищного надзора по месту нахождения дома.

Документы и доказательства

  • Проверьте устав ТСЖ и протоколы общих собраний на предмет отнесения спорной территории к общему имуществу.
  • Соберите квитанции об оплате содержания общего имущества, подтверждающие ваше участие в расходах на уборку.
  • Зафиксируйте переписку с председателем ТСЖ о разногласиях по условиям договора.
  • Подготовьте протокол разногласий к договору, исключающий пункт об уборке, если территория входит в общее имущество.
  • Получите письменное заключение органа государственного жилищного надзора о составе общего имущества дома.

  • Сроки и риски

    • Проверьте техническую документацию дома: относится ли лестница и подход к магазину к общему имуществу.
    • Если территория — общее имущество, требование об отдельной уборке за ваш счет неправомерно.
    • Если лестница обслуживает только магазин, ТСЖ вправе требовать отдельный договор на её содержание.
    • Вы не обязаны подписывать договор на невыгодных условиях — понуждение запрещено законом.
    • Зафиксируйте разногласия протоколом и предложите председателю урегулировать спор на общем собрании.
    • При недостижении согласия вы вправе обратиться в жилищную инспекцию или суд для защиты позиции.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор с пунктом об уборке, пока не подтверждён статус лестницы и подходов.
    • Не соглашайтесь на уборку территории, входящей в состав общего имущества, за свой счёт.
    • Не игнорируйте запросы ТСЖ о заключении договора, если лестница не относится к общему имуществу.
    • Не принимайте на себя обязательства по уборке, не проверив техническую документацию на дом.
    • Не отказывайтесь от переговоров, если ТСЖ предлагает урегулировать разногласия протоколом.
    • Не действуйте в обход решений общего собрания членов ТСЖ по спорным вопросам.

  • Альтернативные пути

    • Запросите у ТСЖ техническую документацию на дом, чтобы установить, входит ли лестница и участок у магазина в состав общего имущества.
    • Если территория — общее имущество, предложите председателю оформить уборку как отдельную платную услугу для всех собственников, а не только для вас.
    • Предложите компромисс: заключить отдельный договор на уборку именно вашей лестницы с возмещением затрат, если она не входит в общее имущество.
    • Инициируйте общее собрание членов ТСЖ для утверждения единого порядка уборки прилегающих территорий всех нежилых помещений.
    • Зафиксируйте письменный отказ от подписания договора с протоколом разногласий, чтобы избежать обвинений в уклонении от обязательств.
    • Обратитесь в орган государственного жилищного надзора за разъяснением, если ТСЖ настаивает на обязанности, не подтвержденной документами.

  • Региональные особенности

    • Проверьте региональные правила благоустройства вашего муниципалитета: часто они прямо возлагают уборку прилегающих территорий на собственников нежилых помещений.
    • Уточните в местной администрации, включен ли тротуар и лестница у магазина в состав придомовой территории по документам кадастрового учета.
    • Если региональные нормы обязывают убирать прилегающую территорию, пункт договора правомерен, и отказ собственника может быть оспорен в суде.
    • При отсутствии регионального акта — лестница и подходы, как часть общего имущества, убираются за счет всех собственников, а не только владельца магазина.
    • Собственник вправе отказаться подписывать договор на невыгодных условиях, если обязанность не установлена законом или решением общего собрания.
    • Изучите региональную судебную практику по спорам ТСЖ с собственниками нежилых помещений об уборке — она поможет оценить перспективы дела.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Обязанности собственника нежилого помещения по уборке прилегающей территории в ТСЖ

Анализ ситуации

Собственник нежилого помещения (магазина) в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, отказывается от включения в договор на содержание и ремонт пункта об обязанности поддерживать чистоту на прилегающей территории, включая подходы и лестницу. Он обосновывает это тем, что уже оплачивает содержание общего имущества через обязательные платежи.

Применимые правовые нормы

Состав общего имущества МКД

"В состав общего имущества включаются: ... земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

"В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Бремя содержания общего имущества

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158)

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)

Содержание общего имущества

"Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 30)

"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 28)

Свобода договора

"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421)

Выводы и рекомендации

1. По вопросу об уборке прилегающей территории

Если лестница и подходы к магазину относятся к общему имуществу:

  • Они уже включены в состав общего имущества, содержание которого оплачивается через обязательные платежи
  • Дополнительное возложение обязанностей по уборке только на собственника магазина может быть неправомерным
  • Уборка территории, входящей в состав общего имущества, должна осуществляться за счет всех собственников

Если лестница и подходы используются исключительно магазином:

  • Данные объекты могут не относиться к общему имуществу
  • ТСЖ может обосновать необходимость отдельного договора на их содержание
  • Для определения статуса этой территории требуется техническая документация на дом

2. По вопросу подписания договора

  • Собственник нежилого помещения, являющийся членом ТСЖ, не может быть принужден к подписанию договора на невыгодных условиях
  • Разногласия по условиям договора могут быть урегулированы через протокол разногласий
  • В случае неурегулирования спора вопрос может быть вынесен на общее собрание членов ТСЖ

3. Рекомендуемые действия

  1. Уточнить статус спорной территории - является ли лестница и прилегающая территория частью общего имущества
  2. Проверить устав ТСЖ и решения общих собраний - могут ли они предусматривать дополнительные обязанности для собственников нежилых помещений
  3. Рассмотреть вопрос на общем собрании - для установления единого подхода к содержанию таких территорий
  4. При невозможности достижения согласия - обратиться за разъяснением в орган государственного жилищного надзора или к адвокату для подготовки к судебному разбирательству

В случае сохранения разногласий рекомендую обратиться к адвокату для детального анализа документов ТСЖ и подготовки правовой позиции.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение