Обязанности собственника нежилого помещения по уборке прилегающей территории в ТСЖ
Анализ ситуации
Собственник нежилого помещения (магазина) в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, отказывается от включения в договор на содержание и ремонт пункта об обязанности поддерживать чистоту на прилегающей территории, включая подходы и лестницу. Он обосновывает это тем, что уже оплачивает содержание общего имущества через обязательные платежи.
Применимые правовые нормы
Состав общего имущества МКД
"В состав общего имущества включаются: ... земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
"В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Бремя содержания общего имущества
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158)
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
Содержание общего имущества
"Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 30)
"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 28)
Свобода договора
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421)
Выводы и рекомендации
1. По вопросу об уборке прилегающей территории
Если лестница и подходы к магазину относятся к общему имуществу:
- Они уже включены в состав общего имущества, содержание которого оплачивается через обязательные платежи
- Дополнительное возложение обязанностей по уборке только на собственника магазина может быть неправомерным
- Уборка территории, входящей в состав общего имущества, должна осуществляться за счет всех собственников
Если лестница и подходы используются исключительно магазином:
- Данные объекты могут не относиться к общему имуществу
- ТСЖ может обосновать необходимость отдельного договора на их содержание
- Для определения статуса этой территории требуется техническая документация на дом
2. По вопросу подписания договора
- Собственник нежилого помещения, являющийся членом ТСЖ, не может быть принужден к подписанию договора на невыгодных условиях
- Разногласия по условиям договора могут быть урегулированы через протокол разногласий
- В случае неурегулирования спора вопрос может быть вынесен на общее собрание членов ТСЖ
3. Рекомендуемые действия
- Уточнить статус спорной территории - является ли лестница и прилегающая территория частью общего имущества
- Проверить устав ТСЖ и решения общих собраний - могут ли они предусматривать дополнительные обязанности для собственников нежилых помещений
- Рассмотреть вопрос на общем собрании - для установления единого подхода к содержанию таких территорий
- При невозможности достижения согласия - обратиться за разъяснением в орган государственного жилищного надзора или к адвокату для подготовки к судебному разбирательству
В случае сохранения разногласий рекомендую обратиться к адвокату для детального анализа документов ТСЖ и подготовки правовой позиции.
