Правомерность внесения изменений в договор управления МКД без утверждения общим собранием собственников
Анализ ситуации
Бюджетное учреждение заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ. Управляющая компания направила проект договора, который позиционируется как приложение к протоколу общего собрания собственников, при этом содержит изменения, внесенные самой управляющей компанией в 2023 году.
Применимые правовые нормы
Полномочия общего собрания собственников
"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46)
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом; ... 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44)
Условия договора управления МКД
"Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162)
"В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: ... 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162)
Соотношение законодательства
"Нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие указанные отношения, должны соответствовать настоящему Федеральному закону." (Источник: Федеральный закон № 44-ФЗ, Статья 2)
Выводы
-
Управляющая компания не вправе самостоятельно вносить изменения в существенные условия договора, если эти изменения не были утверждены общим собранием собственников. Условия договора управления МКД, включая порядок расчетов и перечень услуг, относятся к компетенции общего собрания собственников.
-
Требование об одинаковых условиях для всех собственников означает, что бюджетное учреждение должно заключать договор на тех же условиях, что и другие собственники, утвержденных общим собранием.
-
Протокол разногласий может быть использован, но только в части, не противоречащей решениям общего собрания собственников. Если управляющая компания настаивает на условиях, отличных от утвержденных собранием, это может быть оспорено.
Рекомендации
-
Затребовать у управляющей компании протокол общего собрания собственников, на который ссылается договор, для проверки соответствия предлагаемых условий утвержденным собранием.
-
Если изменения, внесенные управляющей компанией, не соответствуют решениям общего собрания, направить протокол разногласий с требованием приведения договора в соответствие с решениями собрания.
-
В случае отказа управляющей компании устранить нарушения, бюджетное учреждение вправе обжаловать действия управляющей компании в орган государственного жилищного надзора или в судебном порядке.
-
При возникновении сложностей в согласовании позиций рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области жилищного права и законодательства о контрактной системе.
