Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли урегулировать разногласия по договору управления МКД протоколом разногласий?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у управляющей компании протокол общего собрания собственников, на который ссылается договор.descriptionЗаявление в УК о предоставлении информации (свободная форма)
  2. 2
    Сверьте условия направленного договора с текстом, утвержденным общим собранием собственников.
  3. 3
    При выявлении расхождений направьте протокол разногласий с требованием привести договор в соответствие с решением собрания.descriptionПротокол разногласий к договору
  4. 4
    Настаивайте на применении 44-ФЗ в части заключения договора, не допуская приоритета Жилищного кодекса в ущерб вашим правам.
  5. 5
    При отказе устранить нарушения обжалуйте действия управляющей компании в орган государственного жилищного надзора.
  6. 6
    При безрезультатности обжалования подготовьте исковое заявление в суд о понуждении заключить договор на утвержденных условиях.

Документы и доказательства

  • Сверьте условия договора с текстом протокола: перечень услуг, порядок расчетов, цена.
  • Зафиксируйте расхождения между договором и протоколом в письменном виде.
  • При отказе — подготовьте жалобу в орган государственного жилищного надзора.
  • Сохраняйте переписку с управляющей компанией для возможного судебного обжалования.

  • Сроки и риски

    • Сверьте условия проекта договора с текстом утвержденного собранием протокола.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор с изменениями, не утвержденными общим собранием собственников.
    • Не соглашайтесь на приоритет Жилищного кодекса над 44-ФЗ в ущерб вашим правам.
    • Не игнорируйте ссылку договора на протокол собрания — проверьте его содержание.
    • Не принимайте условия, ухудшающие ваше положение, без сверки с утвержденной редакцией.
    • Не ведите переговоры без письменной фиксации разногласий по существенным условиям.
    • Не отказывайтесь от протокола разногласий, если он не противоречит решениям собрания.

  • Когда нужен адвокат

    • При отказе управляющей компании устранить нарушения обжалуйте ее действия в жилищную инспекцию или суд.
    • Учитывайте, что условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников помещений МКД.

  • Альтернативные пути

    • Запросите у управляющей компании протокол общего собрания и проверьте, утверждены ли в нём предлагаемые условия.
    • При несоответствии условий договора протоколу направьте протокол разногласий с требованием привести текст в соответствие.
    • Настаивайте на равенстве условий вашего договора с условиями для других собственников помещений МКД.
    • Предложите управляющей компании оформить разногласия отдельным приложением к договору, не меняя утверждённый собранием текст.
    • Зафиксируйте в переписке позицию компании о приоритете Жилищного кодекса для последующего обжалования.
    • При отказе урегулировать разногласия — обращайтесь в жилищную инспекцию или суд для защиты своих прав.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Правомерность внесения изменений в договор управления МКД без утверждения общим собранием собственников

Анализ ситуации

Бюджетное учреждение заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ. Управляющая компания направила проект договора, который позиционируется как приложение к протоколу общего собрания собственников, при этом содержит изменения, внесенные самой управляющей компанией в 2023 году.

Применимые правовые нормы

Полномочия общего собрания собственников

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46)

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом; ... 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44)

Условия договора управления МКД

"Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162)

"В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: ... 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162)

Соотношение законодательства

"Нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие указанные отношения, должны соответствовать настоящему Федеральному закону." (Источник: Федеральный закон № 44-ФЗ, Статья 2)

Выводы

  1. Управляющая компания не вправе самостоятельно вносить изменения в существенные условия договора, если эти изменения не были утверждены общим собранием собственников. Условия договора управления МКД, включая порядок расчетов и перечень услуг, относятся к компетенции общего собрания собственников.

  2. Требование об одинаковых условиях для всех собственников означает, что бюджетное учреждение должно заключать договор на тех же условиях, что и другие собственники, утвержденных общим собранием.

  3. Протокол разногласий может быть использован, но только в части, не противоречащей решениям общего собрания собственников. Если управляющая компания настаивает на условиях, отличных от утвержденных собранием, это может быть оспорено.

Рекомендации

  1. Затребовать у управляющей компании протокол общего собрания собственников, на который ссылается договор, для проверки соответствия предлагаемых условий утвержденным собранием.

  2. Если изменения, внесенные управляющей компанией, не соответствуют решениям общего собрания, направить протокол разногласий с требованием приведения договора в соответствие с решениями собрания.

  3. В случае отказа управляющей компании устранить нарушения, бюджетное учреждение вправе обжаловать действия управляющей компании в орган государственного жилищного надзора или в судебном порядке.

  4. При возникновении сложностей в согласовании позиций рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области жилищного права и законодательства о контрактной системе.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение