Требование застройщика об оплате дополнительных работ по скважине без согласования
Анализ ситуации
В вашем случае застройщик выполнил бурение скважины на 54 метра вместо согласованных в договоре 30 метров без предварительного уведомления и получения вашего согласия. Теперь он требует доплату за дополнительные работы.
Применимые правовые нормы
Обязанность исполнения договора в соответствии с его условиями
"Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 309)
Запрет одностороннего изменения условий договора
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 310)
Порядок изменения договора
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 452)
Обязанность подрядчика предупреждать заказчика
"Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: ... иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 716)
"Подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, ... не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 716)
Особенности строительного подряда
"Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 743)
"Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 743)
Выводы и рекомендации
1. Требование застройщика неправомерно
Застройщик не имеет юридических оснований требовать оплаты за дополнительные работы, поскольку:
- Изменение глубины скважины представляет собой существенное изменение условий договора
- Такое изменение требует обязательного согласования с заказчиком
- Застройщик нарушил свою обязанность по предварительному уведомлению о необходимости дополнительных работ
2. Ваши права и возможные действия
-
Отказаться от оплаты дополнительных работ - вы вправе не оплачивать работы, выполненные без вашего согласия.
-
Требовать приведения работ в соответствие с договором - если скважина глубиной 54 метров не соответствует вашим потребностям или техническим требованиям.
-
Потребовать устранения недостатков - работа выполнена с отступлениями от условий договора.
"В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования... заказчик вправе... потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 723)
3. Рекомендуемая последовательность действий
-
Направьте застройщику письменную претензию с отказом от оплаты дополнительных работ и ссылками на указанные выше нормы права.
-
Если застройщик продолжает настаивать на оплате, обратитесь к адвокату для подготовки искового заявления.
-
В случае, если изменение глубины скважины повлияло на качество работ или не соответствует вашим потребностям, вы можете требовать приведения объекта в соответствие с договором или соразмерного уменьшения цены.
Помните, что бремя доказывания необходимости дополнительных работ и их согласования лежит на застройщике. Поскольку дополнительные соглашения не подписывались, а в договоре нет условий о возможности изменения параметров без согласования, позиция застройщика является юридически несостоятельной.
