Оформление долей в праве собственности на жилой дом с шестью квартирами
Анализ ситуации
Вы являетесь собственниками жилого дома площадью 620 кв. м с шестью квартирами, каждая из которых имеет отдельные лицевые счета для оплаты коммунальных услуг. Ваш дом представляет собой индивидуально-определенное здание, которое может находиться в общей долевой собственности.
Применимые правовые нормы
Основания для возникновения долевой собственности
"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244)
"По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244)
Определение размера долей
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245)
"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245)
Государственная регистрация прав
"Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 18)
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
Порядок раздела имущества
"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252)
Процедура оформления долей
1. Подготовительный этап
- Получить технический план на жилой дом у кадастрового инженера
- Определить размер долей по соглашению всех собственников
- Подготовить соглашение об определении долей
2. Регистрация в Росреестре
- Подать заявление о государственной регистрации долей в праве собственности
- Представить необходимые документы:
- Соглашение об определении долей
- Технический план
- Документы, подтверждающие право собственности
- Документы, удостоверяющие личности собственников
"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Особенности оплаты коммунальных услуг
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
"Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 155)
Важные ограничения
"Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30)
Выводы и рекомендации
-
Выделение долей возможно - вы можете оформить доли в праве общей долевой собственности на жилой дом при условии согласия всех собственников.
-
Порядок действий:
- Заключите соглашение всех собственников об определении размера долей
- Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана
- Подайте документы в Росреестр для государственной регистрации долей
-
Коммунальные платежи - после оформления долей каждый собственник будет нести расходы на содержание дома и оплату коммунальных услуг пропорционально своей доле.
-
Рекомендация - учитывая сложность процедуры и необходимость соблюдения всех формальностей, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости, для сопровождения процесса оформления долей.
-
Альтернативный вариант - если выделение долей в праве собственности на весь дом невозможно или нецелесообразно, рассмотрите возможность оформления права собственности на каждую квартиру как отдельное помещение, если это позволяет конструкция дома и соответствует градостроительным нормам.
