Правовые аспекты использования освободившейся комнаты в сданной квартире
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры, сданной по трехстороннему договору найма двум семьям. После выезда одной семьи оставшаяся семья продолжает проживать в своей комнате и, предположительно, использует освободившуюся комнату без дополнительной оплаты. Это приводит к потере дохода.
Ответы на вопросы
1. Могу ли я заходить в свободную комнату?
"Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 3)
Вывод: Нет, вы не можете произвольно заходить в свободную комнату без согласия проживающих там нанимателей. Жилое помещение, переданное по договору найма, находится в пользовании нанимателя, и собственник ограничен в праве доступа.
2. Могу ли я подселить новых жильцов без согласия текущих нанимателей?
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 671)
"Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 677)
Вывод: Нет, не можете. По договору найма наниматель получил во владение и пользование определенное жилое помещение. Если договором была определена вся квартира или конкретные комнаты, вы не вправе изменять состав пользователей без согласия нанимателя.
Влияние несовершеннолетия сына на договор
"Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 175)
Анализ: Если ваш сын был несовершеннолетним на момент заключения договора и не получил необходимого согласия, договор может быть оспорен. Однако сейчас, когда он стал совершеннолетним, ситуация усложняется, так как он может подтвердить сделку.
Возможности изменения ситуации
Основания для расторжения договора
"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 687)
"Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 687)
Альтернативные варианты
-
Предложить изменение договора - попробуйте договориться с нанимателем об увеличении платы за пользование всей квартирой.
-
Использование помещения не по назначению - если наниматель использует комнату, не указанную в договоре, это может быть основанием для предупреждения и последующего расторжения договора.
Рекомендации
-
Тщательно изучите договор - определите, какие именно помещения были переданы в пользование.
-
Направьте официальное уведомление нанимателю с требованием прекратить использование комнаты, не указанной в договоре.
-
Предложите заключить дополнительное соглашение об увеличении арендной платы с учетом использования всей квартиры.
-
Если договориться не удается - готовьте иск о расторжении договора на основании использования помещения не в соответствии с договором.
-
Проконсультируйтесь с адвокатом относительно возможности оспаривания договора в связи с несовершеннолетием одного из собственников на момент его заключения.
Важно: Любые действия должны осуществляться в рамках закона, самовольное проникновение в помещение или принудительное выселение могут повлечь юридическую ответственность.
