Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Передача ипотечной квартиры родственнику без налога и переоформления ипотеки

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите передачу квартиры договором дарения — это освобождает вас от НДФЛ как близкого родственника.descriptionДоговор дарения квартиры
  2. 2
    Получите в банке письменное согласие на дарение заложенной квартиры — без него сделка недействительна.
  3. 3
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения — это обязательное требование для недвижимости.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права собственности после нотариального удостоверения.
  5. 5
    Уведомите банк о смене залогодателя после регистрации — ипотека сохранится за квартирой.
  6. 6
    Уточните в банке, потребует ли он подтверждения платежеспособности нового собственника.

Документы и доказательства

  • Договор дарения квартиры, нотариально удостоверенный, между вами и родственницей
  • Письменное согласие банка на дарение заложенной квартиры
  • Документы, подтверждающие близкое родство (свидетельство о рождении и т.п.)
  • Выписка из ЕГРН об актуальном собственнике и обременении ипотекой
  • Платежные документы, подтверждающие внесение ипотечных платежей родственницей
  • Кредитный договор и договор ипотеки для предоставления нотариусу и в банк

  • Сроки и риски

    • Согласие банка на дарение обязательно, иначе сделку могут признать недействительной.
    • Ипотека сохранится: новый собственник станет залогодателем и будет нести все обязанности.
    • Переоформлять ипотечный договор не требуется, но банк может запросить подтверждение платежеспособности.
    • Дарение между близкими родственниками освобождает одаряемого от уплаты НДФЛ.
    • Договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
    • После регистрации перехода права собственности уведомите банк о смене залогодателя.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте дарение без предварительного письменного согласия банка-залогодержателя.
    • Не пытайтесь скрыть от банка факт передачи квартиры — это риск признания сделки недействительной.
    • Не выбирайте договор купли-продажи для передачи квартиры, если хотите избежать налога.
    • Не откладывайте уведомление банка о смене залогодателя после регистрации перехода права.
    • Не игнорируйте требование о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости.
    • Не рассчитывайте, что ипотека прекратится после дарения — залог сохранится за новым собственником.

  • Расходы и госпошлина

    • Оформите дарение квартиры близкому родственнику — это освобождает вас от НДФЛ.
    • Переоформлять ипотечный договор не нужно, но банк может проверить платежеспособность.
    • Оплатите госпошлину за регистрацию перехода права — 2 000 рублей.
    • Учтите расходы на нотариальное удостоверение договора дарения.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите дарение: при передаче квартиры близкому родственнику НДФЛ не возникает.
    • Проверьте условия ипотечного договора: возможно, в нем есть пункт о согласии банка на отчуждение.
    • Если согласие банка требуется, запросите его письменно до оформления сделки.
    • Учитывайте, что залог сохранится: одаряемый станет залогодателем и будет платить ипотеку.
    • Оцените вариант продажи квартиры родственнику, если дарение не одобрят.
    • Сравните расходы на нотариуса и госпошлину при дарении с другими вариантами.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Передача квартиры близкому родственнику с ипотекой

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, приобретенной в ипотеку в 2021 году, и хотите передать ее близкому родственнику, который фактически уже вносит ипотечные платежи. Квартира находится в залоге у банка.

Применимые нормы права

Налогообложение при передаче имущества близким родственникам

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217 пункт 18.1)

Требования к форме договора дарения недвижимости

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574 пункт 3)

Ограничения на отчуждение заложенного имущества

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 37 пункт 1)

Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество

"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 353 пункт 1)

Государственная регистрация перехода права собственности

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551 пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. По вопросу налогообложения

Дарение является оптимальным способом передачи квартиры, поскольку:

  • При дарении между близкими родственниками не возникает обязанности по уплате НДФЛ
  • Другие способы (продажа) могут повлечь налоговые обязательства, если срок владения квартирой менее минимального предельного срока

2. По вопросу согласия банка

Согласие банка обязательно, поскольку:

  • Квартира находится в залоге по ипотечному договору
  • Без согласия банка сделка дарения может быть признана недействительной
  • Рекомендуется заранее обратиться в банк для получения письменного согласия на отчуждение

3. По вопросу переоформления ипотеки

Переоформление ипотечного договора не требуется, но:

  • Ипотека сохраняется при переходе права собственности
  • Новый собственник становится залогодателем и несет все обязанности по ипотечному договору
  • Банк может потребовать подтверждения платежеспособности нового залогодателя

4. Дополнительные расходы

При передаче квартиры путем дарения возникнут следующие расходы:

  • Нотариальное удостоверение договора дарения - обязательно для сделок с недвижимостью между гражданами
  • Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности - 2 000 рублей для физических лиц
  • Возможные расходы на получение согласия банка

5. Рекомендуемая процедура

  1. Получите согласие банка на дарение заложенной квартиры
  2. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения
  3. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности
  4. Уведомите банк о смене залогодателя после регистрации

Важно: Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для подготовки всех необходимых документов и соблюдения процедуры с учетом конкретных условий вашего ипотечного договора.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение