Оформление дарственной на комнату в коммунальной квартире: куда обращаться и какие документы нужны

Оформление дарения комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Анализ ситуации

Вы планируете оформить безвозмездную передачу (дарение) комнаты в коммунальной квартире от одного физического лица (дарителя) другому (одаряемому). Комната находится в собственности дарителя, что подтверждено государственной регистрацией права. В квартире проживают другие собственники/пользователи. Вам необходимо понять процедуру оформления договора, его удостоверения, государственной регистрации перехода права и сопутствующие вопросы.

Применимые правовые нормы и процедура

1. Обязательно ли нотариальное удостоверение договора дарения?

Да, обязательно. Дарение недвижимого имущества между гражданами по закону требует нотариальной формы.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574)
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 163)

Вывод: Без нотариального удостоверения договор дарения комнаты будет считаться ничтожным, и переход права собственности не сможет быть зарегистрирован.

2. Требуется ли согласие или уведомление других собственников комнат в коммунальной квартире?

При дарении — нет. Правила о преимущественном праве покупки, которые действуют для продажи, на безвозмездные сделки (дарение) не распространяются.

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250)
"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 42)

В данных нормах речь идет исключительно о продаже (возмездном отчуждении). Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, получать согласие или уведомлять соседей о намерении подарить комнату не требуется.

3. Какие документы понадобятся для обращения к нотариусу?

Нотариус проверяет законность сделки и правоспособность сторон. Для удостоверения договора дарения комнаты, как правило, необходимы:

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Правоустанавливающие документы на комнату (например, предыдущий договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство). Однако нотариус в большинстве случаев запрашивает актуальные сведения самостоятельно.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая право собственности дарителя и отсутствие обременений (арестов, запрещений). Важно: нотариус обязан запросить эти сведения сам в установленном порядке.

"Для совершения данного нотариального действия нотариус в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в течение трех рабочих дней со дня обращения гражданина... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 47.1)

• Документы, идентифицирующие объект недвижимости (кадастровый паспорт, технический план). Сведения о кадастровом номере и характеристиках комнаты также содержатся в ЕГРН.
• Нотариус также может запросить справку о лицах, зарегистрированных (прописанных) в комнате.

4. Кто и как осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности?

Регистрацию проводит Росреестр. Обратиться для подачи документов можно как напрямую в Росреестр, так и через многофункциональный центр (МФЦ).

"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав... посредством личного обращения в... многофункциональный центр..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 18)
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 551)

Ключевое удобство: Если договор дарения удостоверен нотариусом, он сам может подать документы на государственную регистрацию в электронном виде.

"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)

Регистрация перехода права на основании нотариально удостоверенной сделки происходит в укороченные сроки.

"...три рабочих дня с даты приема... заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16)

5. Пошаговый алгоритм действий

1. Подготовка и обращение к нотариусу. Соберите паспорта и имеющиеся документы на комнату. Обратитесь к любому нотариусу в субъекте РФ, где находится квартира. Нотариус проверит документы, разъяснит условия договора и удостоверит его.

   "Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 56)

2. Уплата пошлины и нотариального тарифа. Оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права (2000 руб. для физических лиц) и нотариальный тариф за удостоверение договора (ориентировочно 0.5% от кадастровой стоимости комнаты, с установленными минимумами и максимумами).
3. Подача документов на регистрацию. Самый удобный вариант — поручить это нотариусу, который удостоверил сделку. Альтернативно — стороны могут самостоятельно подать подписанный нотариальный договор и заявления в Росреестр или МФЦ.
4. Получение подтверждения регистрации. После завершения регистрации одаряемому выдается выписка из ЕГРН, которая является документом, подтверждающим его право собственности на комнату (и соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире).

   "Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 42)

6. Налоговые последствия для одаряемого

Налогообложение дохода в виде полученного в дар имущества зависит от степени родства дарителя и одаряемого.

• Если стороны являются близкими родственниками, доход от дарения не облагается НДФЛ.

  "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217)

• Если стороны не являются близкими родственниками (как в вашем случае: родственник по линии бывшего супруга), одаряемый обязан:

  1. Исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ) от кадастровой стоимости подаренной комнаты.

     "физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения... самостоятельно исчисляют суммы налога..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 228)

  2. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость комнаты.

     "В целях настоящего пункта при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 214.10)

  3. Подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (дарения), и уплатить налог не позднее 15 июля того же года.

     "Налоговая декларация представляется налогоплательщиками... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 229)
     "Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 228)

Выводы и рекомендации

1. Нотариус обязателен. Начинать процедуру необходимо с обращения к нотариусу для удостоверения договора дарения. Выберите нотариуса в том же регионе, где находится комната.
2. Согласие соседей не нужно. Поскольку сделка безвозмездная, уведомлять других собственников комнат в коммунальной квартире или получать их согласие не требуется.
3. Документы для нотариуса. Основное, что нужно иметь при себе, — паспорта сторон. Нотариус самостоятельно запросит необходимые сведения из Росреестра. Желательно также иметь старые правоустанавливающие документы на комнату.
4. Регистрация через нотариуса — быстрее. Договоритесь с нотариусом о том, что он направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде. Это значительно ускорит процесс.
5. Налог для одаряемого. Поскольку даритель и одаряемый, судя по описанию, не являются близкими родственниками, одаряемому после регистрации права собственности необходимо будет обязательно исчислить, декларировать и уплатить НДФЛ (13% от кадастровой стоимости комнаты). Рекомендуется после получения выписки из ЕГРН уточнить кадастровую стоимость комнаты на сайте Росреестра и проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом по заполнению декларации 3-НДФЛ.
6. Проверка обременений. Нотариус в рамках своей проверки выявит наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека). Убедитесь, что комната свободна от любых запрещений на отчуждение.

Итог: Процедура стандартна и включает три ключевых этапа: (1) нотариальное удостоверение договора, (2) государственная регистрация перехода права, (3) исполнение налоговых обязательств одаряемым (если стороны не близкие родственники).