Переоформление договора социального найма после смерти нанимателя: отказ в действиях по доверенности и законные альтернативы
Анализ ситуации
После смерти матери, являвшейся нанимателем по договору социального найма, её совершеннолетние сыновья, Игорь и Сергей, зарегистрированные в муниципальной квартире, столкнулись с проблемой. Игорь, проживающий в другом городе, выдал нотариальную доверенность Сергею, чтобы тот мог заключить новый договор соцнайма, выбрав нанимателем себя. Орган, уполномоченный заключать такие договоры, отказал в совершении действий по данной доверенности, сославшись на недопустимость для представителя заключать сделку в свою пользу.
Правовые основания отказа
1. Правомерность отказа уполномоченного органа
Отказ является правомерным. Действующее гражданское законодательство прямо запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
"Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 182)
Эта норма является императивной (обязательной) и направлена на защиту интересов доверителя от возможных злоупотреблений со стороны представителя. Выдача нотариальной доверенности, даже с самыми широкими полномочиями, включая "правом выбора нанимателя", не отменяет этого общего запрета, установленного законом. Таким образом, доверенность, по которой Сергей должен был заключить договор, стороной которого он станет (нанимателем), является неисполнимой в этой части, и отказ жилищного отдела обоснован.
2. Порядок переоформления договора после смерти нанимателя
Жилищное законодательство устанавливает специальный упрощенный порядок замены нанимателя в случае его смерти, который не требует использования доверенности для заключения сделки с самим собой.
"В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 686)
Более того, Жилищный кодекс РФ конкретизирует эту процедуру:
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 82)
Ключевые выводы из этих норм:
- Договор социального найма не прекратился со смертью матери. Он продолжает действовать (ст. 686 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ указывает на прекращение только в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя).
- Для замены нанимателя не требуется заключать новый договор. Происходит изменение (переоформление) существующего договора путем признания одного из дееспособных членов семьи новым нанимателем.
- Для этого необходимо:
- Желание одного из братьев (Сергея) стать нанимателем.
- Согласие другого совершеннолетнего члена семьи, проживающего в квартире (Игоря).
- Согласие наймодателя (муниципального органа).
Выводы и конкретные рекомендации
-
Доверенность неприменима для выбора себя в качестве нанимателя. Отказ жилищного отдела законен. Пытаться оспаривать этот отказ, ссылаясь на доверенность, бесперспективно, так как сотрудники правомерно ссылаются на прямой запрет в законе (ст. 182 ГК РФ).
-
Следует использовать установленный законом упрощенный порядок. Братьям нужно действовать по процедуре, предусмотренной статьей 82 ЖК РФ и статьей 686 ГК РФ.
-
Конкретные шаги для братьев:
- Сергею (проживающему в квартире) следует повторно обратиться в жилищный отдел (управляющую организацию, ДЕЗ), но не как представитель по доверенности, а как дееспособный член семьи умершей нанимательницы.
- Игорю (проживающему в другом городе) необходимо оформить нотариальное согласие на то, чтобы нанимателем по договору социального найма был признан Сергей. Это принципиально иной документ, не доверенность, а именно согласие, которое является одним из условий для переоформления договора (ст. 82 ЖК РФ).
- Сергей подает в уполномоченный орган заявление о признании его нанимателем, приложив:
- Свидетельство о смерти матери.
- Документы, подтверждающие регистрацию обоих братьев в квартире.
- Нотариальное согласие Игоря.
- Свой паспорт.
- Наймодатель (муниципалитет) не вправе отказать в переоформлении договора на Сергея при наличии согласия Игоря, так как это прямо предусмотрено законом. В случае необоснованного отказа его можно оспорить в судебном порядке.
-
Альтернатива для Игоря, если он не может лично обратиться к нотариусу:
- Использовать механизм удаленного совершения нотариального действия через Единый портал госуслуг (ст. 44.3 Основ законодательства о нотариате), чтобы оформить необходимое согласие дистанционно.
Резюме: Проблема братьев вызвана попыткой использовать неподходящий правовой инструмент (доверенность) для решения вопроса, который урегулирован специальным порядком (согласие члена семьи). Отказ жилищного отдела правомерен. Для решения вопроса Сергею нужно подать заявление о признании его нанимателем, а Игорю — оформить нотариальное согласие на это. При отказе наймодателя выполнить законную процедуру следует обращаться в суд.
