Обязанность УК по уборке паркинга, входящего в состав общего имущества МКД
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником машино-места в паркинге, который документально отнесен к общему имуществу многоквартирного дома (МКД). Управляющая компания (УК) отказывается производить уборку помещений паркинга (проездов, проходов и т.д.), мотивируя это отсутствием отдельной статьи расходов и необходимостью решения общего собрания собственников (ОСС) для введения дополнительной платы. При этом вы уже ежемесячно вносите плату за содержание жилого помещения, которая включает в себя расходы на содержание общего имущества.
Ключевой вопрос: Является ли уборка помещений паркинга частью обязательных работ по содержанию общего имущества, финансируемых из текущих платежей, или для этого действительно требуется отдельное решение ОСС и дополнительная оплата?
Применимые нормативные положения
1. Паркинг — часть общего имущества МКД
Согласно законодательству, в состав общего имущества МКД включаются:
"иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, гаражи..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Это означает, что паркинг, предназначенный для обслуживания жильцов дома, является неотъемлемой частью общего имущества. Как и любое общее имущество, он должен содержаться в надлежащем состоянии.
2. Обязанность собственников и УК по содержанию общего имущества
Бремя расходов на содержание общего имущества несут собственники помещений:
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 39, часть 1)
Плата за содержание жилого помещения включает в себя:
"плату за содержание жилого помещения, включающую в себя ... плату за ... содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 154, часть 2, пункт 1)
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками:
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 2.3)
3. Уборка — обязательный элемент содержания общего имущества
Правила содержания общего имущества прямо устанавливают, что содержание включает в себя:
"уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11, подпункт "г")
Помещениями общего пользования, согласно тем же Правилам, являются помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Проезды и проходы паркинга, безусловно, подпадают под это определение.
4. Санитарно-эпидемиологические требования
Содержание общего имущества должно соответствовать санитарным правилам:
"Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам." (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Статья 23, часть 3)
Санитарные правила предписывают для помещений общего пользования многоквартирных домов:
"...должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств." (Источник: СанПиН 2.1.3684-21, пункт 126)
Более того, законодательство обязывает индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (к которым относится УК):
"выполнять требования санитарного законодательства" (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ, Статья 11)
5. Порядок определения перечня и финансирования работ
Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, их объем, периодичность и стоимость утверждаются собственниками на общем собрании.
"Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 17)
Важно, что данный перечень должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством. Уборка помещений общего пользования паркинга является частью этого минимума, необходимого для соблюдения санитарных и технических норм.
Выводы и рекомендации
-
Уборка паркинга входит в обязанности УК. Поскольку паркинг является частью общего имущества МКД, его содержание (включая уборку) входит в минимально необходимый перечень работ, за которые собственники уже платят в составе платы за содержание жилого помещения. Требование УК о выделении отдельной строки в квитанции и проведении ОСС для уборки является необоснованным, если уборка не была исключена из утвержденного перечня работ.
-
Бездействие УК является нарушением. Отказ от уборки помещений паркинга при условии, что они входят в состав общего имущества, является нарушением договора управления, Правил содержания общего имущества (Постановление №491) и санитарного законодательства.
-
Дополнительное решение ОСС не требуется для исполнения действующих обязанностей. ОСС утверждает перечень и стоимость работ. Если в текущем перечне, утвержденном собственниками, есть общая позиция "содержание и текущий ремонт общего имущества" (которая включает уборку помещений общего пользования), то УК обязана выполнять все работы, необходимые для надлежащего содержания, в том числе и уборку паркинга. Вопрос может встать только о периодичности или особых видах уборки, если таковые не были первоначально предусмотрены.
Ваши дальнейшие действия (пошагово):
-
Направьте в УК письменную претензию. Со ссылками на приведенные выше нормы потребуйте включения уборки помещений паркинга в график работ и немедленного начала ее проведения. Укажите, что уборка является составной частью оплачиваемого вами содержания общего имущества.
-
Зафиксируйте факт нарушения. Если уборка не начнется, составьте акт о ненадлежащем содержании общего имущества. Акт составляется в произвольной форме с участием не менее двух собственников (соседей) и/или с привлечением представителя совета дома. В акте укажите дату, время, описание загрязнения (пыль, грязь) и факт отсутствия уборки.
-
Обратитесь в органы государственного жилищного надзора (ГЖИ). Подайте жалобу на бездействие УК, приложив копию претензии и акта. ГЖИ обязаны провести проверку и выдать предписание об устранении нарушения.
"Орган государственного жилищного надзора ... вправе обратиться в суд с заявлениями ... о понуждении к исполнению предписания." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20, часть 12, пункт 6)
-
Требуйте снижения платы за содержание. За каждый день оказания услуг ненадлежащего качества (отсутствия уборки) вы вправе требовать уменьшения размера платы.
"В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... ответственные лица обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правила изменения размера платы, пункт 6)
-
Рассмотрите возможность судебного иска. Если обращения в УК и ГЖИ не помогут, вы можете обратиться в суд с иском о понуждении УК к исполнению обязанностей по договору управления и правилам содержания общего имущества, а также о взыскании неустойки или компенсации.
Итог: Управляющая компания обязана обеспечивать уборку помещений паркинга как части общего имущества дома в рамках уже собираемой с собственников платы за содержание. Требование о дополнительном решении собрания и отдельной плате является незаконным, если только на собрании не было принято решение об исключении этих помещений из перечня убираемых или об особом, не предусмотренном санитарными нормами, режиме их содержания. Ваши права нарушены, и вы имеете полный набор законных инструментов для их защиты. В сложной ситуации рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
