Сохранение права на наемную квартиру при приобретении другого жилья в собственность
Основная проблема заключается в том, может ли наймодатель (государственное учреждение) расторгнуть договор коммерческого найма и выселить вас на том основании, что вы стали собственником иного жилого помещения.
Анализ ситуации и применимых норм
Ключевым является определение типа вашего договора. Вы указываете на «договор коммерческого найма», однако предоставление жилья государственным учреждением своему работнику часто связано с служебным жилым помещением, которое является разновидностью специализированного жилья.
-
Общие правила коммерческого найма.
Для обычного договора коммерческого найма Гражданский кодекс РФ чётко устанавливает ограниченный перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя. Наличие у нанимателя в собственности другого жилья в этот перечень не входит.
"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем... использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 687).
Общее правило запрещает произвольный односторонний отказ от договора.
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных... законами или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310).
Выселение производится только по решению суда.
"В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель... подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 688).
-
Специальные правила для служебного жилья.
Если ваше жилье является служебным, то к нему применяются нормы Жилищного кодекса о специализированном жилищном фонде. Главным основанием для прекращения такого договора является прекращение трудовых отношений с наймодателем-учреждением.
"Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений... Прекращение трудовых отношений... является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 104).
Для расторжения договора найма специализированного жилого помещения наймодателем также установлены конкретные основания, связанные с нарушением договора нанимателем.
"Договор найма специализированного жилого помещения... может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем... обязательств по договору... а также в иных предусмотренных... случаях" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 101).
Даже в этом случае ни Жилищный кодекс, ни Гражданский кодекс в предоставленном контексте не содержат нормы, согласно которой сам факт приобретения нанимателем иного жилья в собственность автоматически прекращает договор найма.
Выводы и рекомендации
-
Основной вывод: Приобретение вами в собственность квартиры (по договору дарения или иным способом) не является самостоятельным и достаточным основанием для расторжения договора найма жилого помещения, будь то коммерческий наём или наём служебного жилья. Для выселения наймодателю потребовалось бы доказать в суде иное существенное нарушение договора с вашей стороны.
-
Критически важно уточнить статус вашего жилья. Внимательно изучите свой договор. Если в нём есть слова «служебное», «специализированное» или ссылка на решение о предоставлении, то применяются нормы статей 100, 101, 104 ЖК РФ. Если это обычный договор коммерческого найма без признаков служебного, действуют нормы главы 35 ГК РФ.
-
Проверьте договор на особые условия. Хотя закон прямого основания не устанавливает, в сам договор стороны могут включить дополнительные условия. Проверьте, нет ли в вашем договоре пункта, обязывающего вас сообщать о приобретении иного жилья или дающего наймодателю право расторгнуть договор в таком случае. Если такого пункта нет — ваша позиция существенно укрепляется.
-
Действуйте добросовестно. Чтобы лишить наймодателя любых иных поводов, продолжайте добросовестно исполнять свои обязанности по договору: своевременно вносите плату за жилое помещение и коммунальные услуги, используйте квартиру только для проживания, не нарушайте права соседей.
"Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания... своевременно вносить плату за жилое помещение" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 678).
-
Процедурная защита. Помните, что даже если наймодатель решит инициировать расторжение, он обязан предложить вам расторгнуть договор, и только после вашего отказа или отсутствия ответа в течение месяца может обратиться в суд.
"Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение... либо неполучения ответа в... тридцатидневный срок" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 452).
Рекомендация: Вам не нужно «рассказывать всем подряд» о новой квартире. Закон не обязывает вас информировать наймодателя об изменении в вашем имущественном положении при отсутствии соответствующего условия в договоре. Для полного успокоения и оценки всех рисков рекомендую показать текст вашего договора найма адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
