Необходимое количество голосов на общем собрании собственников после перехода дома на непосредственное управление для установки ограждения и организации парковочных мест на придомовой территории

Организация благоустройства придомовой территории собственниками помещений при непосредственном управлении МКД

Анализ ситуации

Вы планируете провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для принятия решений об установке ограждения по периметру земельного участка и организации выделенных парковочных мест. При непосредственной форме управления такие решения принимаются исключительно общим собранием собственников. Земельный участок с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников.

Применимые правовые нормы и порядок принятия решений

1. Компетенция общего собрания и необходимое большинство голосов

Вопросы благоустройства земельного участка и определения порядка его использования прямо отнесены законом к компетенции общего собрания собственников.

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им...; 2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункты 2, 2.1)

Для принятия решений по указанным вопросам (п. 2 и 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) требуется квалифицированное большинство голосов.

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением ... предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

Вывод: Для законного утверждения проекта благоустройства, установки ограждения (забора) и организации парковочных мест на общем собрании необходимо, чтобы за эти решения проголосовало не менее двух третей (2/3) голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД. Общее число голосов определяется пропорционально долям в праве общей собственности на общее имущество.

2. Требования к оформлению протокола общего собрания

Решение собрания должно быть надлежащим образом оформлено. Требования к протоколу установлены гражданским законодательством.

"В протоколе должны быть указаны:

1. дата и время проведения заседания, место проведения заседания и (или) способ дистанционного участия членов гражданского-правового сообщества в заседании...
2. сведения о лицах, принявших участие в заседании...
3. результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4. сведения о лицах, проводивших подсчет голосов...
5. сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181.2, часть 4)

Кроме того, при проведении голосования в письменной форме каждое решение собственника должно содержать обязательные сведения.

"При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование... должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался"." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 48, часть 5.1)

После проведения собрания его протокол и решения подлежат обязательному хранению. При непосредственном управлении подлинники протокола и решений должны быть направлены в орган государственного жилищного надзора.

"Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание... а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

3. Согласование с органами власти и границы земельного участка

• Границы участка: Земельный участок, на котором расположен МКД, находится в общей долевой собственности.

  "Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства... входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5, часть 3)
  Границы и размер этого участка должны быть определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Для точного понимания, где можно размещать объекты, рекомендуется получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в органе местного самоуправления. В нем содержится информация о красных линиях, видах разрешенного использования и ограничениях.

• Разрешение на строительство: Вопрос о необходимости получения разрешения на строительство для установки ограждения и разметки парковочных мест является сложным и требует учета местных правил благоустройства и градостроительных регламентов. С одной стороны, Градостроительный кодекс содержит исключения.

  "Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, часть 17, пункт 3)
  Однако, поскольку в предоставленном контексте отсутствуют критерии отнесения объектов к вспомогательным, а также конкретные правила землепользования и застройки вашего муниципалитета, однозначно утверждать, что разрешение не потребуется, невозможно. Установка капитального ограждения может быть расценена как строительство объекта капитального строительства.

• Обременение сервитутом: Если новый забор может ограничить существующий законный доступ к другим объектам (например, к инженерным коммуникациям), может потребоваться установление сервитута.

  "Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами... Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры... разрешаются в судебном порядке." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 5)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Подготовка к собранию: В повестку дня общего собрания необходимо включить отдельные вопросы:

   • "Об установке ограждения (забора) по периметру земельного участка, входящего в состав общего имущества".
   • "Об организации выделенных (стационарных) парковочных мест на земельном участке, входящем в состав общего имущества".
   • "Об утверждении проекта благоустройства территории (или сметы расходов на указанные работы)".

2. Проведение голосования: Для принятия каждого из этих решений необходимо набрать не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Простое большинство (50%+1 голос от участвующих) будет недостаточным и сделает решение недействительным.

3. Оформление результатов: Строго соблюдайте требования к оформлению протокола (ст. 181.2 ГК РФ) и письменных решений собственников (ст. 48 ЖК РФ). В течение 10 дней после собрания направьте подлинники протокола и решений в орган государственного жилищного надзора вашего региона.

4. Действия после собрания:

   • Определите границы: Получите в местной администрации Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы убедиться, что планируемые объекты не выйдут за его границы и не нарушат красные линии.
   • Уточните необходимость согласования: Обратитесь в орган архитектуры и градостроительства (или в администрацию) вашего муниципального образования с запросом о необходимости получения разрешения на строительство для планируемых объектов. Запросите копии действующих правил благоустройства.
   • Распределите расходы: Помните, что все расходы по благоустройству общего имущества несут собственники помещений соразмерно своим долям.

Важно: Учитывая сложность градостроительных требований и высокий риск признания решения недействительным из-за ошибок в процедуре голосования, для подготовки и проведения собрания, а также для последующих согласований настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся в области жилищного права.