Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Процедура открытия спецсчета для капитального ремонта в многоквартирном доме после принятия решения на двух общих собраниях собственников

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, был ли вопрос о владельце счета включен в повестку второго собрания заранее, минимум за 10 дней до его проведения.
  2. 2
    Убедитесь, что в уведомлении о втором собрании, разосланном собственникам, был указан этот пункт повестки.
  3. 3
    Подготовьте для банка оба протокола собраний: первый подтвердит выбор спецсчета, взноса и банка, второй — владельца счета.
  4. 4
    Заверьте копии обоих протоколов у председателя или секретаря собраний перед подачей в банк.
  5. 5
    Запросите в банке письменный перечень документов, необходимых для открытия спецсчета, и уточните требования к владельцу счета.
  6. 6
    Проверьте, что во втором протоколе за выбор владельца счета проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа собственников.

Документы и доказательства

  • Протокол первого собрания (выбор способа формирования фонда, размер взноса, выбор банка).
  • Протокол второго собрания (выбор владельца специального счета).
  • Заверенные копии обоих протоколов (заверяет председатель или секретарь собрания).
  • Письменный перечень документов, запрошенный в выбранном банке для открытия спецсчета.
  • Если владелец счета — ТСЖ или УК, а не иное лицо: Документы владельца счета (для ТСЖ/УК: устав, выписка из ЕГРЮЛ, документ о полномочиях руководителя).
  • Если банк потребует выписку из ЕГРН: Выписка из ЕГРН на общее имущество дома (если потребует банк).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте, что на втором собрании был кворум (более 50% голосов) и решение принято большинством не менее 2/3 голосов.
    • Подготовьте для банка оба протокола: первый — по взносам и банку, второй — по владельцу счета.

  • Сроки и риски

    • Если вопрос добавили в повестку уже на собрании, решение о владельце счета могут оспорить в суде.
    • Убедитесь, что во втором собрании был кворум более 50% голосов, а за владельца счета проголосовало не менее 2/3 собственников.
    • Запросите в банке письменный перечень документов для открытия спецсчета, включая бумаги от выбранного владельца счета.

  • Чего не делать

    • Не подавайте в банк только один протокол — для открытия счета нужны оба решения.
    • Не пытайтесь объединять протоколы в один документ — закон этого не требует.
    • Не игнорируйте проверку правомочности второго собрания: вопрос должен был быть в повестке за 10 дней.
    • Не заверяйте копии протоколов у нотариуса, если банк не требует — достаточно подписей председателя и секретаря.
    • Не открывайте счет, если во втором протоколе нет кворума более 50% и решения 2/3 голосов.
    • Не действуйте без письменного перечня документов от банка — запросите его до подачи.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Открытие специального счета для капитального ремонта на основании решений двух общих собраний собственников

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда необходимые для открытия специального счета решения были приняты на двух разных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). На первом собрании были утверждены ключевые параметры (способ формирования фонда, размер взносов, сроки, выбор банка), но не набрано необходимое количество голосов для выбора владельца счета. На втором собрании, изначально созванном по иному вопросу, в повестку был включен и успешно принят пункт о выборе владельца счета. Теперь для открытия счета в банке требуется юридически корректно представить все принятые решения.

Правовой анализ и применимые нормы

1. Правомочность принятия решения на втором собрании

Ключевой вопрос — мог ли вопрос о выборе владельца специального счета быть законно рассмотрен и принят на собрании, изначально созванном по иному основанию.

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 2)

Это означает, что включение любого вопроса в повестку дня должно происходить до проведения собрания, при уведомлении всех собственников. Уведомление о проведении собрания должно быть направлено не позднее чем за 10 дней и должно содержать, среди прочего, повестку дня.

"В сообщении о проведении общего собрания... должны быть указаны: ...4) повестка дня данного собрания;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 45, часть 5)

Вывод: Решение о выборе владельца счета, принятое на втором собрании, будет правомочным только в том случае, если этот вопрос был включен в первоначальную повестку дня, с которой всех собственников уведомили за 10 дней до собрания. Если вопрос был добавлен в повестку уже в ходе собрания, такое решение может быть признано недействительным.

2. Требования к содержанию решения о формировании фонда на спецсчете

Для открытия специального счета решение общего собрания должно содержать конкретный набор определенных законом положений.

"В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания... должны быть определены: 1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт...; 4) владелец специального счета; 5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 170, часть 4)

Кроме того, к компетенции общего собрания относится:

"принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 1.1)

Таким образом, юридически значимый комплекс решений для открытия счета включает: 1) выбор способа формирования фонда на спецсчете; 2) размер взноса; 3) выбор владельца счета; 4) выбор банка.

3. Оформление решений, принятых на разных собраниях

Закон не содержит специальной процедуры для объединения протоколов разных собраний в один документ. Каждое собрание оформляется самостоятельным протоколом.

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 1)

Для целей открытия счета банку необходимо предоставить документы, подтверждающие принятие всех требуемых решений, перечисленных выше. Поскольку они содержатся в двух разных протоколах, логично и законно представить в банк оба протокола.

4. Документы для открытия счета в банке

Основным документом, требуемым непосредственно законом, является протокол (протоколы) собрания.

"Специальный счет открывается... при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме... и других документов, предусмотренных банковскими правилами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 176, часть 1)

Банк, руководствуясь своими внутренними правилами (банковскими правилами) и законодательством о противодействии отмыванию доходов, вправе запросить дополнительные документы для идентификации владельца счета и подтверждения его полномочий. Как правило, это могут быть:

  • Для ТСЖ/ЖСК: устав, свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, документ, подтверждающий полномочия председателя (протокол об избрании).
  • Для управляющей организации: учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, лицензия на управление МКД, договор управления с вашим домом.
  • Выписка из ЕГРН на общее имущество дома может запрашиваться для подтверждения состава собственников.

Выводы и конкретные рекомендации

  1. Проверьте правомочность второго собрания. Прежде всего, убедитесь, что вопрос о выборе владельца специального счета был заранее (минимум за 10 дней) включен в повестку дня второго собрания и о нем были надлежащим образом уведомлены все собственники. Если это не так, решение может быть оспорено, что создаст риски для открытия и дальнейшего использования счета.

  2. Подготовьте полный пакет документов из двух протоколов. Для представления в банк вам необходимы оба протокола общих собраний.

    • Протокол первого собрания подтверждает: выбор способа формирования фонда на спецсчете, утверждение размера взноса, выбор банка.
    • Протокол второго собрания подтверждает: выбор владельца специального счета.
      Рекомендуется сделать заверенные копии протоколов. Заверение обычно осуществляет председатель собрания или секретарь.

  3. Уточните перечень документов в банке. Обратитесь в выбранный банк (кредитную организацию) и запросите письменный перечень документов, необходимых для открытия специального счета. Помимо протоколов, уточните, какие документы им потребуются от лица, выбранного владельцем счета (ТСЖ, управляющей организации и т.д.).

  4. Обратите внимание на кворум и результаты голосования. В протоколах должно быть четко отражено, что в каждом собрании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа (кворум), а решение по выбору владельца счета на втором собрании принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

  5. Если есть сомнения — обратитесь к адвокату. Если процедура проведения второго собрания вызывает вопросы (например, спорное включение вопроса в повестку), настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, чтобы оценить риски оспаривания решений и минимизировать их.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение