Разделение обязанностей по оплате газа при отказе арендодателя от поверки счетчика в договоре аренды

Обязанности по поверке газового счетчика и переплата за газ при найме жилья

Анализ ситуации

Из Вашего описания следует, что по договору найма обязанность по оплате коммунальных услуг распределена следующим образом:

• Вы (наниматель) оплачиваете холодную и горячую воду, водоотведение и интернет по счетчикам.
• Арендодатель (наймодатель) обязан оплачивать "все остальные коммунальные услуги", к которым, исходя из контекста, относится и газоснабжение.

Проблема возникла из-за истечения межповерочного интервала газового счетчика. Без своевременной поверки газоснабжающая организация начисляет плату не по показаниям счетчика, а по повышенным нормативам, что приводит к Вашей переплате.

Применимые правовые нормы и их толкование

1. Кто обязан нести расходы по поверке газового счетчика?

Законодательство однозначно возлагает обязанности, связанные с приборами учета, на собственника жилого помещения.

"Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 81)
"Эксплуатация, ремонт и замена приборов учета осуществляются в соответствии с технической документацией. Поверка приборов учета осуществляется в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 81(10))

Это корреспондирует с общей нормой о бремени содержания имущества:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 210)

Вывод: Расходы на поверку газового счетчика (включая оплату услуг по демонтажу, поверке и монтажу) по общему правилу несет собственник (арендодатель). Ваш договор не перекладывает эту обязанность на Вас, а, наоборот, относит газоснабжение к зоне ответственности наймодателя.

2. Распределение обязанностей по договору и ответственность за бездействие

Поскольку в договоре есть общая формулировка об оплате арендодателем "всех остальных" коммунальных услуг, к которым относится и газ, его обязанность включает обеспечение корректного учета потребляемого ресурса. Бездействие по поверке счетчика делает невозможным расчет по реальному потреблению.

"Если правила... не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 431)
"Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 401)

Бездействие арендодателя, ведущее к завышенным начислениям, является ненадлежащим исполнением его договорной обязанности по обеспечению условий для оплаты коммунальной услуги. Это причиняет Вам убытки в виде переплаты.

"Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 15)
"Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 393)

3. Расчет платы за газ при неповеренном счетчике

Действующие правила подтверждают, что при истечении межповерочного интервала начисления производятся по нормативу, что значительно превышает обычный расход.

"Прибор учета считается вышедшим из строя в случаях: ... д) истечения межповерочного интервала поверки приборов учета..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 81(12))
"...объем потребленного газа определяется в соответствии с нормативами потребления газа..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 N 549, пункт 30)

Рекомендации и порядок действий

Вам необходимо действовать последовательно, наращивая давление на арендодателя.

1. Составьте и направьте письменную претензию наймодателю.

   • В претензии укажите реквизиты договора и суть проблемы.
   • Сослатесь на положения договора о его обязанности оплачивать газоснабжение.
   • Объясните, что эта обязанность включает содержание прибора учета в рабочем состоянии (сошлитесь на п. 81 Правил №354 и ст. 210 ГК РФ).
   • Приведите расчет Вашей переплаты (разница между начислениями по нормативу и предполагаемому реальному потреблению или среднему потреблению за предыдущие периоды). Сохраните все квитанции.
   • Требуйте в разумный срок (например, 10-14 дней):
     • Организовать и оплатить поверку газового счетчика.
     • Компенсировать Вам суммы переплаты за газ, начисленные по нормативам из-за его бездействия.
   • Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт и дату получения.

2. Обратитесь в контролирующие органы.
   Если претензия не возымеет действия, подайте жалобу:

   • В орган государственного жилищного надзора Вашего региона. Укажите, что собственник (арендодатель) не обеспечивает надлежащую эксплуатацию прибора учета газа, что приводит к некорректным начислениям. Это нарушение входит в сферу надзора.

     "Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение... требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 20)

   • В газоснабжающую организацию. Запросите письменные разъяснения о порядке начислений в Вашей ситуации и о том, кто, по их данным, является абонентом по договору и обязан обеспечивать поверку счетчика.

3. Обратитесь в суд.
   Если досудебные меры не помогут, Вы вправе подать иск к арендодателю.

   • Требования: 1) Обязать ответчика организовать и оплатить поверку газового счетчика; 2) Взыскать сумму переплаты за газ как убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора (ст. 15, 393 ГК РФ). В качестве основания для возврата переплаты можно также ссылаться на нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ), поскольку арендодатель сберегает свои средства за Ваш счет.
   • Срок: Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), поэтому Вы можете взыскать переплату за последние несколько месяцев.

Итоговый вывод: Закон и условия Вашего договора обязывают арендодателя как собственника нести расходы на поверку газового счетчика. Его отказ является нарушением договора и законодательства, что дает Вам право требовать устранения нарушения и возмещения понесенных убытков (переплаты). Рекомендуется начать с детальной письменной претензии, а при отсутствии реакции — использовать механизмы государственного надзора и судебной защиты. Для подготовки иска и расчета точной суммы требований рекомендуется обратиться к адвокату.