Претензия на двухкомнатную квартиру при переселении по программе реновации с учётом дополнительной жилплощади в собственности

Возможность получения двухкомнатной квартиры по программе реновации при наличии второй собственности и зарегистрированного совершеннолетнего сына

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником однокомнатной квартиры, включенной в программу реновации (комплексное развитие территории). В квартире зарегистрированы вы и ваш совершеннолетний сын. У вас также имеется в собственности другая квартира в ином населенном пункте. Вы хотите понять, можете ли вы претендовать на двухкомнатную квартиру взамен однокомнатной по программе реновации, ссылаясь на необходимость отдельной комнаты для сына в связи с работой на дому.

Применимые правовые нормы

1. Критерии предоставления жилья по программе реновации

Программа реновации регулируется специальными нормами Жилищного кодекса. Ключевым является понятие "равнозначного жилого помещения".

"равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1. жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2. такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3. такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32.1, пункт 7)

Вывод по первому вопросу: Закон устанавливает минимальные, а не улучшающие критерии. Предоставляемое жилье должно иметь количество комнат не меньше, чем в освобождаемом помещении. Таким образом, замена однокомнатной квартиры на однокомнатную (с большей общей площадью) соответствует закону. Требование о предоставлении двухкомнатной квартиры, основанное на составе семьи или нуждах, в общих правилах программы не заложено.

2. Влияние факта регистрации совершеннолетнего сына и его работы на дому

Члены семьи собственника, зарегистрированные и проживающие в жилом помещении, имеют право пользования им.

"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, пункт 2)

Жилищный кодекс допускает использование жилья для профессиональной деятельности.

"Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 17, пункт 2)

Однако ни одно из этих положений не связывает право пользования или осуществление профессиональной деятельности с увеличением количества комнат при предоставлении равнозначного жилья по реновации. Нуждаемость в отдельной комнате для работы является доводом бытового и социального характера, но не юридическим основанием для изменения установленных законом критериев "равнозначности".

3. Влияние наличия у собственника иного жилого помещения

Законодательство о реновации содержит важное условие для получения дополнительных мер поддержки (которые могут выходить за рамки простой "равнозначности"):

"Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным... у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, пункт 8.1)

Вывод: Наличие у вас в собственности другой квартиры, пригодной для проживания, с высокой степенью вероятности исключает возможность получения каких-либо дополнительных мер поддержки или улучшения жилищных условий (например, предоставления жилья с большим количеством комнат сверх принципа равнозначности). Ваше право ограничивается получением равнозначного жилья взамен изымаемого.

4. Возможность улучшения условий за доплату

Законодательство предусматривает добровольный механизм улучшения условий:

"Собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32.1, пункт 22)

Это означает, что вы можете претендовать на двухкомнатную квартиру не вместо, а сверх положенной по программе однокомнатной, оплатив разницу в стоимости.

5. Порядок оспаривания и защиты прав

Если вы не согласны с предложенным вариантом жилья или другими условиями, основным способом защиты является судебный.

"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11, пункт 1)
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; ...прекращения или изменения правоотношения..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 12)

Процедура взаимодействия с застройщиком также регламентирована:

"В случае, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и подлежащий заключению в обязательном порядке... не был заключен в течение сорока пяти дней... лицо, обеспечивающее реализацию решения... вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении... собственника... к заключению договора..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32.1, пункт 14)

Выводы и рекомендации

1. На получение двухкомнатной квартиры вместо однокомнатной в рамках принципа "равнозначности" вы претендовать не можете. Закон требует предоставления жилья с количеством комнат не меньше, чем в изымаемой квартире. Увеличение числа комнат программой реновации как обязанность органа власти не предусмотрено.
2. Наличие второй квартиры в собственности делает практически невозможным получение каких-либо льгот или улучшенных условий по программе реновации, помимо прямого возмещения (равнозначного жилья).
3. Аргумент о необходимости отдельной комнаты для работы сына на дому не является юридически значимым для изменения условий предоставления жилья по реновации, хотя и может быть использован в переговорах.
4. Реальная возможность получить двухкомнатную квартиру существует через механизм приобретения за доплату (пункт 22 статьи 32.1 ЖК РФ). Вам следует заранее уточнить у уполномоченного органа или застройщика порядок и стоимость такой доплаты.
5. Рекомендуемые действия:
   • Внимательно изучите проект договора о переходе права собственности, который вам направят. Он должен содержать сведения о предлагаемом жилом помещении (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32.1, пункт 11).
   • Если предлагаемая однокомнатная квартира не соответствует критериям равнозначности (например, имеет меньшую жилую площадь или худшие условия), вы имеете полное право требовать замены варианта.
   • Для обсуждения возможности приобретения двухкомнатной квартиры за доплату направьте письменное заявление в адрес лица, ответственного за реализацию программы реновации в вашем доме.
   • В случае возникновения спора (например, если вы откажетесь подписывать договор из-за несогласия с условиями) будьте готовы к тому, что вопрос будет решаться в суде. Для подготовки к судебному разбирательству или ведения сложных переговоров крайне рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах реновации.