Передача квартиры от брата к сестре: сравнение дарения и купли-продажи
Анализ ситуации
Брат, владеющий квартирой более 3 лет (4 года), планирует передать ее сестре. Рассматриваются два варианта: безвозмездная передача по договору дарения и возмездная передача по договору купли-продажи. Оба договора являются сделками, направленными на прекращение права собственности брата и возникновение его у сестры. Переход права собственности в любом случае подлежит государственной регистрации.
"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 153)
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 131)
1. Налоговые последствия при договоре дарения
Дарение — это безвозмездная сделка. Для целей налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, ключевое значение имеет степень родства.
"Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 423, п.2)
"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 572, п.1)
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):
- Для сестры (одаряемой): Доходы, полученные в порядке дарения, не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п.18.1)
- Для брата (дарителя): Доход при безвозмездной передаче не возникает, следовательно, и обязанности по уплате НДФЛ не возникает.
2. Налоговые последствия при договоре купли-продажи
Договор купли-продажи является возмездным. Цена в таком договоре — существенное условие.
"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя... квартиру..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 549, п.1)
"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 555, п.1)
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):
- Для брата (продавца): Поскольку квартира находится в его собственности более 3 лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения НДФЛ.
"Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период... осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1, п.п.1, 2, 3)
"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п.17.1)
- Для сестры (покупательницы): Приобретение имущества по договору купли-продажи не образует у нее налогооблагаемого дохода. В будущем, при продаже этой квартиры, для нее будет иметь значение, как она ее получила (по договору купли-продажи), так как это влияет на минимальный срок владения для освобождения от налога (3 или 5 лет).
3. Особенности налогообложения при цене продажи ниже кадастровой стоимости
Если стороны решат установить в договоре купли-продажи цену ниже рыночной, налоговое законодательство содержит специальную норму для контроля за такими сделками.
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, п.2)
Что это значит на практике:
При расчете налоговой базы (дохода) для целей НДФЛ будет сравниваться цена, указанная в договоре, и 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года сделки. Для расчета налога будет взята большая из этих двух величин.
Пример: Кадастровая стоимость = 10 млн руб. 70% = 7 млн руб.
- Если цена в договоре 5 млн руб. (< 7 млн руб.), то для налогообложения доход брата будет считаться равным 7 млн руб..
- Если цена в договоре 8 млн руб. (> 7 млн руб.), то для налогообложения доход брата будет считаться равным 8 млн руб..
В вашем случае: Поскольку брат владеет квартирой более 3 лет, его доход от продажи в любом случае освобождается от НДФЛ (п.2 выше). Следовательно, правило о применении кадастровой стоимости для него не имеет практического значения, так как налоговая база отсутствует. Это правило актуально только если бы срок владения был менее минимального предельного.
4. Государственная пошлина за регистрацию перехода права
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость является обязательной и облагается пошлиной.
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551, п.1)
"За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 17)
Размер пошлины для физических лиц одинаков независимо от вида сделки (дарение или купля-продажа):
"...за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости... для физических лиц: в отношении объекта недвижимости... кадастровая стоимость которого... не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; в отношении объекта недвижимости... кадастровая стоимость которого... превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости... но не менее 0,02 процента цены сделки... и не более 500 000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 333.33, п.1, подп.22)
Кто уплачивает пошлину? Закон не устанавливает однозначного распределения этой обязанности между сторонами. Этот вопрос решается по их соглашению. На практике пошлина за регистрацию перехода права чаще уплачивается лицом, приобретающим право собственности (сестрой).
Важное отличие в оформлении договора:
- Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 574, п.3)
Это повлечет дополнительные расходы на нотариальный тариф и техническую работу нотариуса, которые существенно превышают размер госпошлины за регистрацию.
- Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения (если, например, в квартире не проживают лица, сохраняющие право пользования).
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 550)
Выводы и рекомендации
-
С точки зрения НДФЛ оба варианта равноценны для вашей ситуации. При дарении сестра не платит налог как близкий родственник. При продаже брат не платит налог из-за владения квартирой более 3 лет.
-
Основные отличия между вариантами:
- Форма и стоимость оформления: Дарение требует обязательного нотариального удостоверения, что дороже. Купля-продажа может быть оформлена в простой письменной форме, что дешевле. Нотариальное удостоверение дает гарантии и ускоряет регистрацию.
- Суть сделки: Дарение — безвозмездная передача. Купля-продажа — возмездная, даже если цена символическая (например, 1000 руб.). Наличие цены в договоре может иметь значение для бухгалтерского учета, если сестра является индивидуальным предпринимателем, или в случае возможных споров с кредиторами.
- Последующая продажа сестрой: Если сестра захочет продать квартиру в будущем, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ будет 3 года, так как она получила имущество от близкого родственника (по любому из договоров). Если бы она получила ее не от близкого родственника по договору купли-продажи, срок составил бы 5 лет.
-
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составит 4000 рублей (если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн руб.) и уплачивается, как правило, приобретателем (сестрой).
Рекомендация:
Для безвозмездной передачи квартиры договор дарения является более прямым и юридически чистым вариантом, хотя и более затратным из-за обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи с символической ценой формально является возмездным, что в некоторых ситуациях может порождать ненужные вопросы, но позволяет сэкономить на нотариальных расходах.
Для принятия окончательного решения с учетом всех обстоятельств и правильного оформления выбранного договора рекомендуем обратиться к адвокату или нотариусу.
