Обязанность по устройству и содержанию водосточных стоков вокруг многоквартирного дома

Обязанности по ремонту водосточных стоков в многоквартирном доме и действия собственников при бездействии управляющей организации

Анализ ситуации

Из вашего описания следует, что неисправность водосточной системы привела к регулярному скоплению воды и сырости стен в подвале. Управляющая организация (УО) уклоняется от выполнения необходимых работ. Для решения проблемы необходимо установить три ключевых момента: является ли водоотвод общим имуществом, кто обязан его содержать и ремонтировать, и какие меры могут принять собственники.

Применимые правовые нормы

1. Водосточная система — часть общего имущества

Водосточные стоки (трубы, желоба, воронки) однозначно являются частью общего имущества многоквартирного дома (МКД). Это прямо следует из нормативных актов.

"В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей ... стояков, ... водосточных воронок, ... а также другого оборудования, расположенного в этой системе." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5 Приложения I).

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36, пункт 1.3).

Вывод: Система водоотвода, обслуживающая весь дом, является общим имуществом, и все собственники несут бремя расходов на ее содержание (Статья 39 ЖК РФ).

2. Обязанности по содержанию и ремонту общего имущества

Ответственность за надлежащее содержание и своевременный ремонт общего имущества возложена на лицо, осуществляющее управление МКД — в вашем случае, на управляющую организацию.

"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) ... обязуется ... оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 162, пункт 2).

"Содержание общего имущества ... включает в себя: ... текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11.з).

"Текущий ремонт общего имущества проводится ... для ... устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18).

Устранение неисправности водосточных стоков, ведущей к подтоплению, относится к текущему ремонту. Если же износ системы критический и требует замены основных элементов, это может быть отнесено к капитальному ремонту, финансируемому из фонда капремонта (Статья 166 ЖК РФ).

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований

Сырость в подвале из-за неработающего водоотвода создает угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию.

"Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам." (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Статья 23, пункт 3).

"При эксплуатации ... зданий, сооружений ... должны осуществляться санитарно-противоэпидемические мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия..." (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ, Статья 24, пункт 1).

Бездействие УО, приводящее к таким условиям, является нарушением санитарного законодательства.

Выводы и рекомендации

Вывод 1: Управляющая организация обязана выполнить ремонт водосточных стоков, так как они являются частью общего имущества МКД, а ее договорной и законодательной обязанностью является содержание и текущий ремонт этого имущества. Ее утверждения об обратном незаконны.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Документально зафиксируйте проблему и обратитесь к УО письменно.

   • Соберите доказательства: фотографии скопления воды, сырых стен, самих неисправных элементов водостока.
   • Направьте в адрес управляющей организации коллективное письменное заявление (от имени нескольких собственников) с требованием устранить неисправность водосточной системы. В заявлении укажите, что проблема приводит к нарушению санитарных норм (сырость в подвале). Заявление составьте в двух экземплярах, один с отметкой о приеме оставьте у себя. Это будет доказательством вашего обращения.

2. В случае бездействия УО — обращайтесь в надзорные органы.

   • Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) субъекта РФ. Это основной орган, осуществляющий надзор за содержанием общего имущества в МКД. Направьте жалобу с приложением копий вашего заявления в УО и фотодоказательств. ГЖИ обязана провести проверку и выдать УО предписание об устранении нарушений.

     "Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ... статьями 7.21 - 7.23..." (Источник: КоАП РФ, Статья 23.55, пункт 1).

   • Роспотребнадзор (орган, осуществляющий санитарно-эпидемиологический надзор). Поскольку ситуация создает угрозу санитарному благополучию, жалоба в Роспотребнадзор также будет обоснованной. Он может провести проверку по факту нарушения санитарных правил (Статья 6.4 КоАП РФ).

3. Требуйте перерасчета платы за содержание жилья.
   Если услуги по содержанию общего имущества оказываются ненадлежащего качества (водосток не работает), вы вправе требовать уменьшения размера платы.

   "В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... ответственные лица обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6 Правил изменения размера платы).

4. Обращение в суд.
   Если предписания надзорных органов не исполняются, либо УО продолжает уклоняться, собственники вправе обратиться в суд с иском к управляющей организации о понуждении к исполнению обязанностей по договору управления и о взыскании компенсации морального вреда (при наличии оснований). Также можно обжаловать в суд бездействие надзорных органов, если они не реагируют на ваши жалобы.

   "Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 11, пункт 1).

Краткий алгоритм: Документирование → Письменное требование к УО → Жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор → Требование о перерасчете → Обращение в суд (при необходимости).

Ваша позиция полностью соответствует закону. Бездействие управляющей организации нарушает ваши права как собственников и требования жилищного и санитарного законодательства.